임차권등기명령 후 점유 - imchagwondeung-gimyeonglyeong hu jeom-yu

질문

집주인 잠수로 인해 임차권등기명령 신청하기만을 손꼽아 기다리고 있습니다.

(만기 3개월 전 퇴실통보, 한달 전 내용증명발송)

헌데 여기서 문의드립니다.

1. 당연히 돈을 주지 않을거라 판단하에 이사갈 집을 알아보지 않고 있습니다.

임차권등기명령도 점유상태에서 가능하니..예고없이 돈을주면 저는 당일날 쫒겨나야 하나요?

2. 임차권등기명령이 완료되어도 경매가 안되면 실질적인 보상 방법이나 집주인을 압박할 수 있는 장치가 없는건가요? (소송 외에..)

3. 불법건축물은 임차권등기명령 신청이 안된다고 들었습니다. 너무 재수털려서 퇴실 후에 건물위반사항 신고할 생각인데 임차등기명령이 확정되고 난 후 에는 신고할 수 있나요?

4. 임차권등기명령완료 후 바로 이사 갈 예정입니다. 이사가면서 집 열쇠 줘야하나요?

집주인은 다음 세입자를 받을 수가 있는건가요?

5. 임차권등기명령 완료 후 이사를 가고 나서 보증금을 돌려받기 위해 어떤 것들을 하면 좋을까요?

임차권등기명령은 알아볼수록 정말 좋은 제도이다 싶다가도 헛점이 너무 많네요..바로 돈을 받을 수 있는 것도아니고.. 보증금 돌려줄 돈도 없으면서 자기집 하나 있다고 세상 갑질하고 세입자를 거지로 보는 악랄한 집주인 갚아줄방법 뭐가 있을까요?

답변

현재 집주인이 잠수를 타고 있는 상황이라면 질문자님이 당하고 계신 문제가 원만하게 해결되기는 어려울 것 같습니다. 일단은 질문자님이 만기 3개월 전 퇴실을 통보하고, 한달 전 내용증명을 발송을 완료하였으니 주택임대차보호법 상의 기본적인 요건은 갖추신 상태입니다. 집주인을 골탕먹이려면 임차권등기를 한 후 소송을 진행해서 해당 임차주택에 대해 경매를 신청하여야만 할 것 같습니다. 물론 질문자님이 시간과 비용 등을 먼저 지출하여야만 할 것이구요.

아래는 각 질문에 대한 답변입니다.

1. 질문자님은 이사갈 집을 알아보시지 않아도 됩니다. 다만 질문자님이 임차주택을 계쏙 사용함으로 인한 사용료는 법적으로 부담할 책임이 있습니다. 질문자님이 계속 거주하던 중 집주인이 돈을 준다고 해도 당장 쫒겨나는 것은 아니고, 질문자님은 사용료만 더 내시면 됩니다.

집주인이 질문자님을 강제로 내보내려면 명도소송 판결을 받아서 강제집행을 해야하고, 임의로 강제적인 수단을 동원해서 질문자님을 내보낸다면 그것은 범죄행위가 될 것입니다.

2. 임차권등기명령을 하게 되면 집주인이 세를 놓기가 매우 어려워 질 것입니다. 질문자님 말씀대로 경매를 하지 않으면 실질적인 배상이나 압박을 할 수 있는 장치가 없다고 할 것입니다.

3. 불법건축물이 어떤 의미인지 모르겠지만 해당 주택이 건물등기부가 있는 상황이면 임차권등기를 신청할 수 있습니다.

4. 질문자님이 임차권등기명령신청을 해놓은 뒤 이사를 갈 예정이시라면 집 열쇠를 집주인에게 주고 가시는게 바람직합니다. 왜냐하면 열쇠를 안주게 되면 월세를 계속해서 지급해야 하기 때문입니다.

5. 임차권등기명령을 해놓으신 뒤 조금 기다리시면 연락이 올 가능성이 있습니다. 왜냐하면 임차권등기가 되어 있는 집은 임차를 하기가 어려울 것이기 때문입니다. 만일 집주인에게 연락이 오지 않는다면 집주인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하셔서 판결을 받은 다음 부동산강제경매를 신청해야 할 것입니다.

악랄한 집주인을 되갚아주는 방법은 아주 좋은 방법이 따로 있는것은 아닙니다. 임차권등기명령을 해 놓고 질문자님 피해금액을 다 받을때까지 임차권등기를 말소해주지 않는것을 시작으로해서 보증금반환청구소송을 제기해서 판결을 받은 뒤 부동산강제경매를 신청하고, 재산명시, 채무불이행자명부등재신청을 순차적으로 하시면서 집주인을 압박하시면 좋을 것입니다. 집주인이 현재 살고있는 집에 있는 집기들에 대해서 유체동산강제집행을 하시는 것도 좋은 수단 중에 하나라는점 참고하시면 좋을 것입니다.

https://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=6&dirId=60202&docId=321690573&page=1#answer1

임대차계약이 종료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임대차건물을 경매에 넘겨 우선순위에 따라 그 환가대금으로 배당받을 수 있습니다. 타인이 임대차건물을 경매에 넘겨도 마찬가지로 우선순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 임차인은 보증금을 받을 때까지 우선순위를 유지하는 것이 중요합니다.

임차인이 보증금을 받을 때까지 기다리지 않고 임대차건물을 임대인에게 인도하는 경우 임차인은 우선순위, 즉 우선변제권을 잃게 됩니다. 왜냐하면 우선변제권은 “건물을 인도받아 점유할 것 + 주민등록(또는 사업자등록) + 확정일자”의 요건이 만족해야 발생하며 유지됩니다. 우선변제권이 있었다고 하더라도 나중에 부동산 점유를 임대인에게 넘겨주는 경우 그 순간 우선변제권은 소멸됩니다. 따라서 보증금을 받기 전에 부득이 임대인에게 부동산을 넘겨주어야 한다면(부동산을 넘겨주지 않으면 월세, 관리비 등이 계속 부과될 수 있습니다), 반드시 임차권등기를 해두어야 합니다.

임차권등기는 두 가지 방식으로 가능합니다. 임대인과 합의하여 임차권등기를 하는 방식과 임차인이 일방적으로 법원의 임차권등기명령을 얻어 그에 의해 임차권등기를 하는 방식입니다. 전자의 방식은 거의 이루어지지 않으며 따로 설명할 것도 없습니다. 후자의 방식, 즉 임차권등기명령은 주변에서 자주 일어납니다. 아래에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기에 대해 자세히 알아보겠습니다.

임차권등기명령제도는 특별히 임차인을 보호하기 위하여 만들어진 것으로서, 주택임대차에 관하여는 주택임대차보호법에 규정되어 있고, 상가임대차에 관하여는 상가건물임대차보호법에 규정되어 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3에 임차권등기명령에 관한 규정이 있는바, 그 내용은 다음과 같습니다. (상가임대차에 관하여 상가건물임대차보호법 제6조에도 같은 내용의 규정이 있습니다. 여기서는 주택임대차를 기준으로 기술합니다.)

★ 임대차 계약이 종료된 후 가능하고, 법원에 신청하며 시ㆍ군 법원에도 가능합니다(제1항).

★ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력 및 우선변제권을 취득하고, 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우라면 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 임대차건물을 임대인에게 인도하거나 점유를 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제5항).

★ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권을 가질 수 없습니다(제6항). 그러므로 임차권등기가 되면 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하기 어려워집니다.

★ 물론 임차인은 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).

※ 임차권등기명령신청 준비사항 ※

- 임대차계약서

- 임대차건물 도면(시군구청에 가서 건축도면을 발급받으세요)

- 건물등기부등본

- 임차인의 주민등록초본(주택) 또는 사업자등록증(상가)

- 정부수입인지 : 2,000원

- 송달료 : 6회분 (4,800원/회 × 6회 = 28,800원)

- 등록면허세 및 지방교육세 : 7,200원

- 등기신청수수료 : 부동산 1건당 3,000원

※ 임차권등기명령 신청서 ※