원룸 전입신고 불가 - wonlum jeon-ibsingo bulga

부동산 매물을 살펴보다 보면 전입신고 불가능 한 곳들이 요즘은 많이 보입니다. 나라에서 정한 임대차 보호법을 받으려면 전입신고가 필수 사항인데 왜 이런 집들이 매물로 나오게 되는 걸까요? 전입신고가 불가능한 집을 계약을 해도 괜찮은지 그리고 왜 나오는 것인지 알아보고자 합니다.

전입신고

우선 전입신고는 이사를 하면 주거하는 동네 구청에 등록하는 이사 절차 중 하나입니다. 전입신고가 되어 있어야 지자체에서 보내는 우편물을 받아 볼 수 있고 대항력이 생겨 주인이 바뀌어도 내가 그 집에 거주하고 있다는 것을 주장할 수 있으며 무엇보다 나의 보증금을 지킬 수 있습니다. 여러 이유가 있겠습니다만 보증금을 지키기 위하여 전입신고를 필수로 생각하고 있습니다.

전입 불가능 주택이 왜 계약이 될까?

전입이 불가능한 주거형태로 오피스텔이 눈에 많이 보입니다. 오피스텔은 역세권에 주로 많이 들어서 있으며 주변의 편리 시설과 비교적 깨끗한 내부구조와 1인 가구가 살기 적합한 형태를 취하고 있습니다. 직장인이나 사회초년생 , 학생 등이 선호하는 조건을 갖추어 많이 거주하는 형태입니다.

전입신고가 안 되는 집은 시세보다 저렴하게 놓아 집을 구하는 사람들의 관심을 받습니다. 역세권 주택의 1인 가구 증가로 수요가 많아 일반 매물이 거의 없고 전입신고가 안 되는 곳들밖에 없는 경우도 있습니다. 이렇다 보니 낡은 원룸 방 금액과 깨끗한 오피스텔의 금액이 똑같다면 울며 겨자 먹기로 전입을 안 하고 계약하는 것을 선택을 하고는 합니다.

간혹 집을 구하러 부동산에 갔는데 집에 전입신고가 안된다고만 하고 이유는 설명을 안 해줍니다. 주로 중개보조원이 집을 보여주는데 왜 안되는지 모르는 경우와 귀찮아서 일 것입니다. 이유를 설명해주고 문제가 될만한 것을 집어 주면 본인이 결정 내리기가 쉬울 텐데 말이지요. 전입신고 불가 조건을 나라에서 해결할 수 없고 막을 수 없다면 중개하는 공인중개사들이 전입신고를 안 하면 생기는 문제점에 대해서는 집어주어야 하는 게 맞는 것이 아닌가 라는 생각을 해봅니다.

오피스텔 전입 불가능 이유

임대인들이 오피스텔 전입 신고를 안 하는 가장 큰 이유는 세금입니다. 오피스텔은 사무실 , 업무용으로 쓰면 업무용 부동산으로 주택 수에 포함되지 않고 주택으로 사용하면 주택 수에 포함되어 취득세 , 종합부동산세 , 양도세 중과 등 각종 세금이 많이 나오게 됩니다. 따라서 세금을 회피하기 위하여 전입신고를 받지 않는 것입니다.

신축 오피스텔을 분양받은 임대인은 업무용으로 사용할 경우 건물 가격에 대하여 환급을 받아 돈을 받아 놓고 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대를 놓아 월세를 받고 있습니다. 이때 세입자가 전입신고를 해버리면 주거용으로 사용한 것으로 확인되어 부가세 환급받은 것을 다시 반환하여야 합니다. 따라서 전입신고를 안 해도 되는 사람을 구하는 것입니다. 오피스텔이라는 부동산을 살펴보면 사용에 따라 세금이 변화하는 모습을 볼 수 있습니다.

또 한 가지 집주인의 명의로 전입신고가 되어 있어 2년 뒤 일반 주택과 같이 비과세 혜택을 받으려 하는 것입니다. 실제 거주 조사가 어려운 점을 파고든 편법 중 하나입니다.

꼭 들어가야 한다면

전입신고가 불가능한 주택은 나의 보증금을 위해 다른 집에 들어가야 한다고 보고 있습니다. 그러나 너무 마음에 드는 월세 오피스텔 있거나 꼭 들어가야 하는 이유가 있다면 보증금을 최대한 아주 많이 낮추는 방식이 좋다고 생각합니다. 나중에 피해가 생길 때 피해를 최소화시키기 위해서입니다. 그리하여도 이 방법이 안전한 것은 아닙니다. 전입신고가 안되어 있다면 대항력이 없어 매매가 되거나 경매에 들어갔을 경우 새로 생긴 제삼자에게 이전의 계약관계에서의 권리를 주장할 수 없으니깐요.

[쿠키뉴스] 안세진 기자 =#A씨는 최근 오피스텔 전세를 알아보는 도중 적지 않은 매물들에 ‘전입신고 불가’ 항목이 붙어있다는 것을 알게 됐다. 이유는 오피스텔 소유주가 세금 납세를 회피하기 위해서였다. 전입신고를 할 경우 부동산 세금이 부과되기 때문이다. 여전히 세입자보다 소유주가 갑인 상황에 A씨는 씁쓸한 생각을 지우지 못한 채 중개사무소를 빠져나왔다.

오피스텔 위험에 노출된 사회초년생이 많을 것으로 보인다. 최근 전세가격이 많이 올라 일반 다가구‧다세대가구와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서, 사회초년생이게 오피스텔은 직장 근처에 위치했을 뿐더러 대중교통 이용에 더욱 편리하다는 이점이 있기 때문이다.

그중 ‘전입신고 불가’ 조건은 사회초년생이 당할 수 있는 대표적인 위험 중 하나다. 전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있기 때문이다. 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 하지만 시장에 나와 있는 많은 오피스텔 매물이 전입신고 불가 조건을 걸고 있다.

오피스텔 소유주들이 전입신고를 막는 이유는 세금 문제가 가장 크다. 이를 알기 위해선 오피스텔 유형에 대해 우선 알아놓을 필요가 있다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이다. 때문에 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 분류된다.

일반적으로 세입자가 집을 계약할 때에는 전입신고를 해야 하는데, 임대인들이 시세보다 낮은 가격으로 거주지를 제공하는 대신 신고를 못 하게 막는 것이다. 전입신고를 할 시 오피스텔이 주거용으로 간주되는 것을 막기 위해서다. 전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다.

실제 주거용과 업무용 오피스텔은 세제 부담이 다르다. 지난해 7·10 대책 후속 입법이 시행되면서 주거용 오피스텔의 취득세와 양도세 등이 대폭 강화됐다. 수도권에서는 주거용 오피스텔 한 채를 보유하고 다른 주택을 샀다면 8%의 취득세를 내야 한다. 한 채 더 구매하면 12%까지 뛴다. 아울러 다주택자로 분류돼 종합부동산세 부과 대상이 된다.

반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외다. 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있다. 만약 나중에라도 임차인이 전임신고를 하면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.

강남구의 한 공인중개사는 “아무래도 주거용 오피스텔에 대한 부동산 세금이 강화된 만큼 많은 사업자들이 전입신고 불가 항목을 달아놓고 있다”면서 “오피스텔을 알아보는 사람들에게 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 ‘근저당권 설정’을 해놓으라고 알려주고는 있다”고 말했다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다.

전문가들은 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없다는 점을 문제점으로 지적했다. 세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분하기 때문이다. 부동사업계 관계자는 “전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 된다”며 비판했다. 이어 “연말정산 혜택도 전혀 받을 수 없다”고 덧붙였다.

기사모아보기

[쿠키뉴스] 안세진 기자 =“일반 빌라 전셋값이랑 큰 차이도 나지 않고 그럴 바엔 회사랑 가까운 오피스텔이 낫겠다 싶었죠. 그런데 전입신고가 불가하다고 얘기를 들었을 때 깜짝 놀랐어요. 오피스텔은 원래 이런 건가 싶기도 하고요.”

사회초년생은 오피스텔을 알아볼 때 더욱 유의해야 할 것으로 보인다. 오피스텔 소유주가 세금회피를 하기 위해 세입자의 주거권 중 하나인 ‘전입신고’를 하지 않는 조건을 내걸고 있어서다. 최근 집값 상승과 더불어 전세가격이 많이 오르면서 오피스텔을 알아보고 있는 사회초년생들이 많을 것이다. 빌라와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서 직장과의 거리도 가깝고 상대적으로 깔끔한 오피스텔이 더욱 매력적인 선택권으로 작용하기 때문이다.

하지만 주의해야할 사항이 있다. 대표적으로 ‘전입신고 불가’다. 전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다. 전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있는 안전망이다. 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 하지만 오피스텔의 경우 종종 전입신고 불가 조건을 걸고 있다.

가장 큰 이유는 오피스텔 소유주들의 세금 회피 목적이다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이다. 때문에 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분된다.

그에 따른 세제 부담도 다르다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 한다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외된다. 더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다. 하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 세입자가 전입신고를 하게 되면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.

실제 쿠키뉴스가 강남권 오피스텔 주변 공인중개사무소를 돌아본 결과 전입신고 불가 조건을 걸고 있는 오피스텔 매물들을 종종 발견할 수 있었다. 중개사들은 “어쩔 수 없다”며 전입신고 대신 근저당권 설정을 해놓으라고 조언했다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다. 세입자 입장에서 할 수 있는 최후의 안전장치인 셈이다.

강남구의 한 공인중개사는 “아무래도 주거용 오피스텔에 대한 부동산 세금이 강화된 만큼 많은 사업자들이 전입신고 불가 항목을 달아놓고 있다”면서 “오피스텔을 알아보는 사람들에게 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 ‘근저당권 설정’을 해놓으라고 알려주고는 있다”고 말했다.

공인중개사들은 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없는 것과 같다고 말했다. 현재 세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분할 수 있기 때문이다. 또다른 공인중개사는 “안타까운 일이지만 전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 된다”고 말했다.

기사모아보기

전입 신고는 어떻게 하나요?

전입신고 뭔가요?