월세 계약시 계약금 - wolse gyeyagsi gyeyaggeum

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이론상은 가능한데 찾기 쉽지 않겠죠?
입장 바꿔 생각해보면 주인 입장에서 뭘 믿고...

계약 조건이야 상호 합의만 된다면 계약금 없이도 계약자체는 얼마든지 할 수 있을 거라 생각됩니다.
다만, 일반적으로 계약금은 보증금 내지 위약금의 성격을 갖는데, 임차인은 계약금을 포기하는 방법으로, 임대인은 계약금의 2배를 위약벌로 지급하는 방법으로 임차가 시작되기 전에 계약을 해지할 수 있습니다. 때문에 계약금 없이 계약을 맺은 경우, 임대인이 나중에 마음을 바꿔먹고 글쓴이분과의 계약을 마음대로 파기하더라도 속수무책으로 당할 수 밖에 없을 것입니다.
글쓴이분의 상황이 어떤지는 잘 모르겠으나, 제가 만약 글쓴이 분이라면, 일단 집주인에게 사정 설명하고 전세금의 일부를 먼저 돌려 받으시고, 그 돈으로 월세 계약금을 치루는 식으로 일처리를 하지 않을까 싶습니다.
아니면, 전세금을 담보로 금융권 대출을 받는 방법도 있을 거 같구요.

계약금은 큰 문제 없을겁니다. 집주인분만 잘만나면
보증금은 없으면 안되지만...

A는 최근 한 은행에 신입사원으로 취직했다. A는 발령받은 은행 지점이 현재 사는 곳에서 너무 멀어 걱정됐다. 출근 후 한 달 정도까지는 어떻게 버텼지만 대중교통으로 출퇴근하다 보니 심신이 지쳐 도저히 안되겠다는 생각이 들었다.

A는 직장 근처에 방을 얻을 수 있는지 알아보기로 했다. 직장 주변 부동산을 알아보던 중 적당한 위치의 오피스텔이 눈에 들어왔다. 즉시 집주인인 임대인 B와 보증금 1000만원에 월세 60만원으로 2년간 임대차계약을 체결했다. 계약 당일 계약금을 지급한 뒤 중도금 없이 잔금은 한 달 후 지급하기로 했다.

내심 잘한 결정이라고 생각하며 이사 준비를 하던 중 우연히 이전 임차인이 나가려고 하는 이유를 들었다. 윗집에서 들려오는 층간 소음이 너무 심해 나가려고 한다는 것이었다. A도 예민한 편이라 계속 고민을 하다 조금 손해보더라도 계약을 취소하고 다른 곳을 알아보기로 했다. A는 지금이라도 계약을 해지할 수 있는지 궁금하다.

A가 맺은 계약은 상대방과 대금, 대금 지급시기 등 주요 내용을 확정해 체결했기 때문에 계약금 지급 여부를 불문하고 특별한 사정이 없는 이상 확정적으로 효력이 발생한다. 원칙적으로 상대방에게 책임을 물을 만한 채무 불이행 사유가 있거나 특약이 없는 이상 A는 계약 내용대로 임대차계약을 이행해야 한다.

다만 A는 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 즉 계약 당사자 일방이 계약 당시에 금전 등을 계약금 명목으로 상대방에게 지급했을 경우 교부자는 이를 포기하는 조건으로, 수령자는 계약금의 두 배를 상환하는 조건으로 각각 계약을 해제할 수 있다. 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 이 같은 방식으로 계약을 해지하는 게 가능하다.

따라서 임차인 A는 잔금 지급 전까지 또는 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기한다는 의사 표시를 하고 계약을 해제할 수 있다.

반대로 임대인 B가 A와의 계약을 해약하고 싶을 때는 어떤 조치를 취해야 할까. 위에서 언급한 대로 B는 A가 잔금을 지급하기 전까지 계약금의 배액을 반환함과 동시에 계약을 해제한다는 의사 표시를 A에게 통지해야 한다.

이때 임차인이 잔금 지급기일 전에 잔금을 지급해버리면 임대인은 계약을 해지할 수 없다. 이는 임대인과 임차인이 잔금 지급일을 합의로 정했더라도 마찬가지다. 이를 피하기 위해서는 잔급 지급일 전에는 계약에 착수하지 않는다는 내용의 특약을 맺어야 한다.

다시 말해 잔금 지급일 전이라도 다른 특약이 없는 한 B가 위 내용 통지와 배액 상환을 하기 전에 A가 잔금을 미리 지급하는 경우 B는 계약을 해약할 수 없다.

이처럼 계약을 체결하고 나서 계약금만 지급한 상황에서 개인적인 사정으로 계약을 해약해야 하는 경우가 생긴다면 위와 같은 요건과 효과를 고려해 최대한 빨리 의사결정을 내리고 상대방에게 의사 표시 및 배액 상환 등의 조치를 하는 것이 필요하다.

참고로 가계약이라도 계약의 주요 내용이 정해진 경우 계약이 성립하는 것으로 본다. 계약이 성립된 이후 계약을 임의로 종료시키는 방법은 다른 특약이 없는 한 위에서 설명한 바와 같다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >

월세 계약파기

보증100에 월세 40짜리 방을 부동산에 복비를 주고 계약. 저보증이라 월세는 입주날짜부터 선불로 내기로해서 현재 20만원을 입금한 상태

먼저 임대차 계약서를 확인할 필요가 있다. '임대차 계약파기시 위약금은 계약금에 준하는 금액으로 한다.'라고 임대차 계약서에 써 있다면?

1.보증금을 건내지 않은 상황에서 단지 20만원만 집주인에게 입금을 한 상황이라면,  세입자는 20만원을 포기하는 조건으로 임대차계약을 파기할 수 있음. 추가로 집주인에게 위약금을 내지 않아도 됨.
 
보증금이 100만원이면, 계약금은 10만원이 되기 때문에, 세입자가 낸 20만원 중 10만원을 돌려받을수 있지만, 10만원을 돌려받기는 쉽지 않음. 아마 집주인이나 부동산중개인이 세입자가 낸 20만원 중 10만원을 돌려주려 하지 않는 경우가 많음
 
2. 보증금 100만원을 이미 건냈고, 추가로 20만원을 입금한 상황이라면, 집주인이나 부동산 중개인에게, 계약금을 포기하는 조건으로 임대차 계약을 파기하겠다고 말하고 하고, 집주인에게 건낸 돈 중, 10만원을 제외한 금액을 모두 돌려달라고 요구하기

3. 입주전 임대차계약은 계약금에 준하는 금액을 포기하는 조건으로 쌍방이 파기 가능!

즉 세입자는 계약을 취소할 때는 세입자가 낸, 계약금을 포기하면 되고,

집주인이 계약을 취소할 때는 집주인이 세입자에게 위약금으로 계약금에 준하는 금액( =세입자가 집주인에게 건낸 계약금이 아닌 집주인의 돈)을 지불하고, 계약을 취소 가능
 
즉, 집주인이 글쓴이에게 계약금을 받은 상태에서, 임대차 계약을 파기하려면, 집주인은 세입자에게 받은 계약금 + 위약금(= 계약금에 해당하는 금액)'을  세입자에게 지불해야 계약 파기 가능

계약금 중도금 잔금이란 무엇인지, 계약금 중도금 잔금 비율과 기간에 대하여도 정리해보고, 계약금이란 무엇인지와 계약금 비율과 관련 주의사항을 확인해보겠습니다.

계약금 중도금 잔금

계약금이란

계약금이란 어떤 계약을 체결할 때 지급하는 돈을 말하는데, 계약금이라 부르는 경우도 있지만 예약금, 착수금, 보증금, 선급금 등으로 부르기도 합니다.

그럼 계약을 체결하면서 계약금을 지불하지 않는 경우도 있을까요?

결론부터 말하면 가능합니다. 계약을 체결하면서 계약서를 작성하지 않는 경우도 가능하고(구두계약), 계약금을 주고 받지 않는 것도 가능합니다. 계약금 미지급의 경우 어떻게 처리되는지 아래의 링크를 확인해주세요.

==>> 계약금 미지급, 지급 전 해제, 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)

가계약금

지금 당장은 서로 말로만 계약하기로 합의하고, 나중에 만나서 계약서를 작성하기로 약속하는데, 이러한 경우를 보통 가계약이라고 하며, 이때 정식 계약의 체결을 위해 주고 받는 돈을 보통 가계약금이라고 합니다. 가계약 파기와 가계약금 반환에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 확인해주세요.

==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)

부동산 중도금

중도금이란 계약이 체결되는 중간에 지급되는 금전을 말합니다. 중도금 없는 계약, 중도금 지급 전 계약해제, 중도금 지급 후 계약해제, 중도금 지급기일 전 지급 등에 대한 자세한 내용은 아래의 링크를 확인해주세요.

==>> 중도금 지급 전, 후 계약해제, 특약(+ 카톡 양식)

부동산 잔금

잔금이란 총 거래 대금에서 계약금 및 중도금을 뺀 나머지 잔액을 말하며, 보통 상대방의 의무 이행이 완료되었는지 확인한 후 지급합니다.

예를 들어 부동산 매매계약에서 매수인의 잔금 지급 의무는 매도인의 소유권이전등기 서류 및 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있기 때문에 매수인은 소유권이전등기 서류 및 부동산 열쇠 등을 넘겨 받으면서 잔금을 지급하게 되는 것입니다.

계약금 비율

계약금 몇 프로?

계약금은 몇 프로로 정해야 할까요? 일단 계약금 액수나 비율은 법적으로 정해져 있지 않으므로 당사자 간에 합의로 정할 수 있지만 보통 관행상 계약금은 거래 대금의 10%로 정해집니다.

계약금 비율의 관행 정리

계약금을 몇 프로로 할 것인지는 당사자 간에 합의하기 나름이지만 부동산 매매, 전세, 월세, 원룸, 자동차, 아파트 청약 등의 계약금을 관행상 얼마로 하는지 정리해보겠습니다.

• 부동산 계약금 비율 : 매매대금의 10%
• 전세 계약금 비율 : 전세보증금의 10%
• 월세 계약금 비율 : 월세 보증금의 10%
  • 전세대출, 월세대출을 받기 위해 계약금의 5%를 납부해야 하는 경우가 있는데, 이 경우에는 계약금을 보증금의 5%로 하자고 합의하면 될 것입니다.
• 자동차 계약금 비율 : 자동차 판매 회사에서 정함
  • 자동차를 판매하는 회사에서 계약금을 미리 정해두기 때문에 딜러와 소비자 간에 계약금을 임의로 정하기 어려움
  • 자동차는 비싸긴 하지만 대량 생산이 가능한 공산품과 유사하기 때문에 계약금이 매매대금에 비하여 매우 작음
  • 예를 들어 현대자동차의 경우 차종에 따라 10만원 또는 50만원
• 아파트 청약 계약금 비율 : 분양대금의 10%
  • 분양계약서에 분양대금의 10%가 이미 인쇄되어 있음
  • 분양계약서 체결시에 해당 금액을 수표 1장으로 준비하거나 또는 계약금 납부 영수증을 제출하면 됨

계약금 비율에 관한 주의사항

계약금은 합의로 정할 수 있다?

계약금은 합의만 있으면 10%가 아니라 5%로도 가능하고, 50만원, 100만원, 1000만원 이렇게 정액으로도 정하는 것도 가능합니다.

계약금으로 10% 보다 많은 금액을 지급한 경우

구두계약을 하면서 10% 보다 훨씬 큰 금액을 지급했다면 계약금이 아니라 대금의 일부를 먼저 지급한 것(선급금)으로 인정될 여지가 있습니다.

따라서 계약금을 이용하여 계약을 쉽게 파기하고 싶다면 그 돈이 계약금임을 명시하는 것이 좋습니다. 계약 파기와 계약금 반환에 관한 사례는 아래의 링크를 확인해주세요.

==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

==>> 계약파기 위약금, 손해배상(+ 위약금 약정 예시 및 청구 양식)

계약금으로 10% 보다 작은 금액을 지급한 경우

예를 들어 매매대금이 5억원인 경우 관행상 계약금 10%는 5천만원입니다. 그런데, 구두계약을 하면서 100만원을 지급했다면, 관행상 계약금인 5000만원 보다 훨씬 작은 금액이므로 계약금의 일부만 지급한 것으로 인정되거나 가계약금을 지급한 것으로 볼 여지가 있습니다.

임시 계약인 가계약의 가계약금이라는 점을 분명히 하였다면 가계약금일 것입니다. 가계약 파기와 가계약금 반환 특약, 내용증명 양식 등은 아래의 링크를 확인해주세요.

==>> 부동산 가계약금 반환 특약(+ 환불 판례, 내용증명, 카톡)

계약금 액수를 합의하였고, 그 중 일부만 먼저 주겠다고 한 것이라면 계약금 일부 지급에 해당될 것입니다. 계약금 일부 지급의 경우 어떤 효력이 있는지, 또 매도인 입장에서는 어떻게 대처해야 하는지, 특약, 내용증명 양식 등도 아래의 링크를 확인해주세요.

==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)

구두계약과 계약금

우선 관행상 계약금으로 인정되는 10%를 지급한 경우, 구두계약을 했거나 아직 계약서 쓰기전이라면 돈을 지급할 때 [계약금]이라는 점을 명시해두는 것이 좋습니다. 그냥 돈만 지급한다면 대여금인지, 투자금인지, 변제금인지 알 수 없기 때문입니다.

==>> 구두계약 효력, 파기, 위약금(+문자, 녹음, 내용증명)

물론 상황상 당연히 계약금으로 보겠지만 만약 상대방이 마음먹고 계약금이 아니라고 한다면 이에 대응하는 것이 쉽지 않을 수도 있습니다. 따라서 돈을 지급할 때는 어떤 명목인지를 알리는 것이 좋습니다.

다음, 구두계약 및 가계약금과 관련하여 계약금을 관행과 달리 10% 보다 크거나 또는 작게 정했다면 가계약금, 선급금, 계약금의 일부로 취급하는 문제가 발생할 수 있으므로 이 역시 그 금액이 계약금임을 명시해두는 것이 좋습니다.

계약금이라는 것을 명시하는 방법은 교부자 입장에서는 계좌이체할 때 송금자 이름에 [A아파트 매매 계약금]이라고 입력하거나 교부자나 수령자 입장에서 문자나 전화 녹음으로 계약금으로 0000원을 지급했다(수령했다)고 남겨두는 방법 등이 있을 것입니다.

계약금은 얼마로 해야 유리할까?

그럼 계약금을 지급하는 매수인은 계약금을 적게 지급하는 것이 유리하고, 계약금을 받는 매도인 입장에서는 많이 받을수록 유리할까요?

계약금을 대금의 일부를 미리 지급하는 것(선급금)으로 취급한다면 당연히 계약금 교부자 입장에서는 작을수록, 계약금 수령자 입장에서는 많을수록 유리할 것입니다.

그러나 계약금은 해약금으로 추정되기 때문에 만약 계약금을 이용하여 계약을 해제하려고 한다면 계약금은 작게 지급해야 유리합니다. 계약 파기, 해약금, 계약금 반환에 관한 내용은 아래의 링크를 확인해주세요.

==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

==>> 전세 가계약금, 계약금 반환 특약, 안 해줄 때 대처법(+ 전세대출 불가 카톡 문구)

계약금 주의사항 – 2가지

계약서 없이 어떤 돈을 지급할 경우에는 계약금임을 명시해둘 것(계좌이체시 문구 입력, 문자, 녹음 등)

계약을 쉽게 파기하고 싶다면 계약금은 작을수록 유리함

계약금 중도금 잔금 비율

아파트 매매대금 비율

아파트 매매계약은 부동산 매매대금의 액수가 크기 때문에 보통 매매대금을 아래와 같은 비율로 나누어 3번(계약금, 중도금, 잔금)에 걸쳐 지급합니다.

아파트 매매 계약금 비율

아파트 매매 계약금은 보통 계약 체결시에 지급되는데, 아파트 매매 계약금 비율은 보통 매매대금의 10% 입니다.

==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)

==>> 계약금 배액배상 해제(+ 내용증명, 세금, 공탁, 판례)

아파트 매매 중도금 비율

아파트 매매 중도금은 잔금 지급 전에 중도에 지급되는 금전으로서 이행의 착수와 관련이 있습니다. 아파트 매매 중도금 비율은 보통 40~70% 입니다.

==>> 중도금 지급 후 계약해제, 지급 전 특약(+ 카톡 양식)

아파트 매매 잔금 비율

아파트 매매 잔금은 동시이행관계에 있는 상대방의 의무 이행이 완료되었음을 확인하면서 잔금을 지급해야 하며, 보통 아파트 매매 잔금 비율은 거래 대금의 20~50%에 해당합니다.

계약금이나 중도금이 없는 것으로 계약하는 경우

그러나 부동산 매매계약이라도 쌍방 합의만 된다면 마치 마트에서 물건을 구입하듯 계약금 및 중도금 없이 매매대금을 일시불로 지급할 수도 있고, 중도금 없이 계약금과 잔금만 지급하는 것도 가능합니다.

==>> 계약금 일부 지급 해제, 대처법(+ 특약, 내용증명 양식)

==>> 중도금 없는 계약 해제?, 중도금 지급 전, 지급일 특약(+ 카톡 양식)

아파트 청약

아파트 청약에 당첨되어 분양계약을 체결하게 되면 계약금, 중도금, 잔금의 비율은 분양계약서에 아래의 예시와 같이 명시(인쇄)되어 있습니다.

1. 아파트 청약 계약금 10%
2. 아파트 청약 중도금 1회차 ~ 6회차 각 10% = 총 60%
3. 아파트 청약 잔금 30% = 주택도시기금 등 대출 27% + 입주자가 납부할 잔금 3%

전세 계약 또는 월세 계약

보통은 전세계약이나 월세계약을 하면서 보증금을 지불할 때 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%로 2번에 나누어 지급하는 것이 일반적입니다.

그러나 전세금이나 보증금 액수가 큰 경우에는 당사자 간에 합의만 된다면 계약금, 중도금, 잔금으로 3번에 나누어 지급할 수 있으며, 부동산 매매계약과 유사하게 아래와 같이 지급할 수도 있습니다.

1. 전세 계약금 비율 : 전세금(월세보증금)의 10%
2. 전세 중도금 비율 : 전세금(월세보증금)의 40~70%
3. 전세 잔금 비율 : 전세금(월세보증금)의 20~50%

계약금 중도금 잔금 기간

계약금 중도금 잔금 지급일은 합의하기 나름?

계약금, 중도금, 잔금을 언제 지급할지 여부는 쌍방이 합의하기 나름입니다.

우선, 계약금은 계약서를 작성하는 당일에 지급하면 되고, 중도금 지급은 계약 체결일과 잔금 지급일 중간으로 정하면 됩니다. 그렇다면 잔금 지급일은 언제로 정해야 할까요?

잔금 지급 기일 = 계약 이행 완료를 서로 확인할 수 있는 날

즉, 잔금이란 계약이 제대로 이행되었는지 확인한 후에 계약을 마무리하면서 지급하는 것이 보통입니다. 매매계약이라면 매수인 입장에서는 잔금을 조달할 수 있는 날을 잔금 지급 기일로 정해야 할 것이고, 매도인 입장에서는 매매 목적물을 넘겨 줄 수 있는 날을 잔금 지급 기일로 정해야 할 것입니다.

아파트 매매계약의 잔금 지급 기일

예를 들어 아파트 매매계약 잔금 지급일의 경우, 매수인 입장에서는 그 날 잔금을 마련하여 지급할 수 있어야 하고, 매도인 입장에서는 그 날 최소한 아파트 열쇠를 넘겨 주고, 소유권을 문제 없이 이전 해줘야 할 것입니다.

그런데, 보통 매수인은 기존에 거주하던 주택을 정리하여 잔금을 마련하기 때문에 이사 일정이 필요합니다. 매도인의 경우 소유권을 문제 없이 이전 해주기 위해서는 저당권 등 제한 물권을 말소해야 하고, 아파트 열쇠를 넘겨주기 위해서는 기존 거주자가 다른 곳으로 이사를 가야 합니다.

따라서 아파트 매매계약의 잔금 지급 기일은 소유권이전을 위해 등기를 정리하는 일정, 기존 거주자의 이사 일정, 새로운 거주자의 이사 일정이 모두 고려될 수 밖에 없는 것입니다.

그럼 계약 체결 당일에는 아직 구체적인 이사 일정 등이 정해지지 않았을텐데 계약서에 잔금 지급 기일을 어떻게 기재해야 할까요? 계약서를 작성하면서 잔금 지급 기일을 나중에 정하겠다고 비워 두게 되면 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다.

따라서 아직 정해지지 않은 이사 일정 등을 고려하되, 계약 완료가 너무 늘어지지 않도록 보통 계약 체결일로부터 최소한 2달 정도의 여유를 두고 잔금 지급 기일을 정하게 되는 것입니다.

계약금, 중도금, 잔금 기간 정리

• 계약금 지급 시기 : 부동산 매매, 전세, 월세 계약 등의 계약서 체결일
• 중도금 지급 시기 : 계약 체결일과 잔금 지급일의 중간 정도에 합의로 정함
• 잔금 지급 시기 : 계약 이행이 마무리 되었음을 확인할 수 있는 날(매수인이 물건 등 목적물을 이전 받을 수 있을 때)을 고려하여 합의로 정함
  • 부동산 매매계약 : 소유권이전 문제, 기존 거주자의 이사 일정, 새로운 거주자의 이사 일정을 고려하여 잔금 지급일을 정함
  • 전세계약, 월세계약 : 기존 세입자 등 거주자가 이사하고 새로운 세입자가 이사올 수 있을 때를 고려하여 잔금 지급일을 정함
  • 자동차 계약 : 신차나 중고차를 이전 받을 수 있을 때를 고려하여 잔금 지급일 정함
  • 아파트 청약 : 아파트가 건설 및 준공되어 입주할 수 있을 때를 고려하여 잔금 지급일이 정해짐