월세 양도 보증금 - wolse yangdo bojeung-geum

어제 막연히 제가 원룸에 단기 계약으로 살던 때가 기억이 나면서 그 때 알았으면 보증금 떼일일이 없었을텐데.. 라는 생각을 했습니다.

원룸 계약도 사람 대 사람으로 하다보니 이상한 집주인들을 만날 수 있게 되는데요. 이럴 때를 대비해서 법적인 보호장치를 만들어둬야 합니다.

별거 없습니다. 특약사항 한 줄 만으로도 집주인의 말도 안되는 생떼를 막을 수 있기 때문에 오늘은 원룸 계약시 주의해야될 사항들을 특약사항에 어떻게 넣어야 하는지? 알려드리겠습니다.

원룸 계약 전 주의사항

원룸 계약 전 주의사항으로는 당연히 해당 원룸의 채무가 어느정도 있는지? 보증금 규모는 어느정도인지? 임대차 내역서나 등기부 등본을 통해 확인하는게 가장 첫번째 입니다.

적어도 내 보증금 혹은 전세 보증금을 최우선변제 받을 수 있을 정도는 되어야 안심하고 보증금을 건넬 수 있는데 보통 이런 확인절차는 공인중개사분들이 해주십니다.

근데 또 경력이 좀 되고 연륜이 있으신 분들은 " 아 걱정마세요 ~ 내가 몇 년을 했는데 그런 적 없었습니다. " 이런식으로 주먹구구식 계약을 하게되면 정작 피해는 임차인들이 보게되는거죠

정당하게 원룸에 있는 근저당은 얼마인지? 최우선변제 금액 이외의 금액도 변제 받을 수 있는지? 철저히 확인 해보시고 원룸 계약하시길 바랍니다.

원룸 계약시 특약사항

원룸을 계약하고 난 이후에 발생하는 분쟁은 100% 특약사항 한 줄로 모두 방지할 수 있습니다. 예를 들어서 이런 경우죠. 집주인과의 2년 월세 계약이 끝나고 보증금을 받으려는데

집주인이 퇴거 청소비 10만 원을 요구하면서 보증금에서 까서 준다고 통보해버리면 어안이 벙벙할겁니다. 근데 이런 사태가 발생하기 전 원룸 계약 전에 특약사항으로

" 임차인 퇴거시 임차인이 직접 청소하고 퇴거 청소비는 없는걸로 한다. " 이런 특약사항 한 줄이면 향후에 발생하는 저런 문제들이 일어나지 않기 때문에 특약사항이 원룸 계약시 가장 중요합니다.

그래서 제가 가장 빈번히 발생하는 분쟁 문제들을 특약사항으로 방지할 수 있게 특약사항 몇 가지를 아래에 정리해드리도록 하겠습니다.

1) 애완동물을 키울 때

집주인 몰래 애완견이나 애완묘를 키웠다가는 나중에 분쟁으로 발생할 수도 있습니다. 개나 고양이가 어디 가만있나요? 벽지라도 할퀴어 버리면 그 벽지 일부분만 도배하지 않고

집주인은 무조건 그 벽면 통채로 도배하려고 할겁니다. 그럼 보증금에서 기본 10만 ~ 20만 원은 향후에 떼이게 되는거죠. 그럴 땐 원룸 계약 전에 집주인에게

애완동물을 키우겠다고 통보를 먼저하고 특약사항으로 " 애완동물이 벽지 및 장판을 훼손할 경우 임차인이 책임지고 변상한다. (구체적인 금액) " 이런식으로 한 줄 넣어주면

향후에 말도안되는 억지를 부리는 집주인의 생떼를 막을 수 있습니다.

2) 전세대출 이용시

원룸엔 사회초년생들이 전세대출을 받아서 전세계약하는 경우도 제법 많은데요. 이럴 때 계약금을 안 떼일려면 특약사항은 필수입니다.

조금 센스있는 중개사들이라면 대출 받을건지? 먼저 물어보고 자기가 알아서 이 특약사항을 한 줄 넣어줄텐데 조금 나이도 있고 연륜이 최고다. 이런 중개사분들은 이런 특약사항 안넣는 경우가 빈번하니 직접 요구하셔야 합니다.

예를 들어서 이런 경우입니다. 전세대출로 원룸 전세계약을 하려고 먼저 집주인과 전세계약을 체결합니다. 계약금을 송금했죠. 그럼 계약이 체결됐죠?

근데 막상 은행에서는 전세대출이 거절됩니다. 이러면 난감하죠. 전세대출이 거절됐다고 해서 집주인에게 계약금 돌려달라하면 돌려줄까요?

절대 안돌려줍니다. 자신의 귀책사유가 없기 때문에 계약금 안돌려주고 집주인이 꿀꺽할겁니다. 이럴 때를 대비해서 특약사항에 한 줄 넣읍시다.

" 임차인의 대출이 거절될 경우 계약금을 돌려준다. " 이 한 줄이면 계약금 떼일 걱정 없이 대출이 거부되더라도 계약금을 돌려 받을 수 있습니다.

제일 좋은건 애초에 은행에 먼저 찾아가서 전세 대출 가심사를 먼저 받아보는게 제일 좋죠.

3) 흡연문제

자신이 흡연을 한다면 이도 집주인에게 고지를 하고 흡연문제를 어떻게 할 것인가에 대한 상의를 원룸계약 이전에 미리 해둬야 합니다.

미리 말도 안하고 그냥 방에서 뻑뻑 피다가 나중에 계약만료 후 퇴실할 때 보니 천장이 누렇게 떠서 집주인이 이거 천장도배비 보증금에서 30만 원 떼겠습니다. 이러면 난처하잖아요.

미리 흡연 구역을 집주인과 정한다던지 화장실에서 핀다던지 베란다에서 피겠다. 라던지 미리 협의를 해두는걸 권장해드립니다.

4) 계약기간 내 퇴실

보통은 계약서에 적힌 계약기간 동안 거주하다가 만기시 퇴실하는 임차인들이 대부분이겠지만 정말 개인적인 사정으로 방을 나가야하는 임차인들이 더러 있습니다.

이럴 경우 어떻게 해야 할까요? 원칙대로라면 남은 계약기간 동안 임차인이 거기에 살지 않더라도 월 차임을 부담하는게 맞습니다. 싫다고 돈 안준다고 하면 당연히 보증금에서 떼이겠죠.

그럴 때를 대비해 미리 이 특약사항 한 줄 적어놓으세요. " 세입자가 개인적인 사정으로 계약 기간 전 이사를 나가는 경우에는 반드시 세입자가 다른 세입자를 구한다. 단, 중개수수료도 세입자(혹은 임대인)가 부담한다 "

뭐 이런식으로 미리 적어두면 퇴실 전에 미리 다른 임차인은 부동산을 통해 구하고 방을 승계하여 남은 기간 내 월 차임 부담 없이 이사를 나갈 수 있게 되는거죠.

5) 원상복구 조항, 소모품 갯수

이 문제는 집주인들이 적어두면 좋습니다. 원상복구는 당연히 임차인이 파손한 부분에 대해서 임차인이 원상복구 해놓고 나가는게 당연하지만 그걸 잘 모르는 임차인들이 있기에 적어두는 것이고

소모품 갯수라고 하면 뭐 리모컨이라던지 건전지, 천장 등 뭐 이런 간단하면서도 사소한 소모품들을 특약사항에 적어두고 만기 퇴실시 당시에 적어뒀던 소모품 갯수와

비교해보고 모자란게 있다면 임차인 부담으로 전가시키게끔 이런 특약사항들도 하나 넣어두면 좋습니다. 나중에 보니 리모컨이 없어서 집주인이 직접 부담해서 2만 원 짜리 리모컨을 구입하면 손해가 생기잖아요?

생활비 아끼려다 ‘계약해지’ 당할 수도 집 주인 동의 ‘필수’·사후동의도 가능

재학생 A 씨는 지난 여름방학 잠시 자취방을 내놓았다. 우리 대학 페이스북 커뮤니티 ‘단국대학교 대신말해드려요’에 글을 올리니 5분 만에 댓글 10개가 달렸다. A 씨는 “계절학기도 듣지 않는다면 거의 3달 가까이 자취방을 비우는 셈”이라며 “한 푼이라도 아끼기 위해서는 어쩔 수 없는 선택”이라고 말했다.

최근 대학가에서 방학 중 자취방을 내놓는 현상이 빈번하게 발생하고 있다. 이는 전대와 양도 두 가지의 형태로 이뤄진다. 전대란 집주인과 먼저 계약한 기존 전차인과의 계약이 유효한 상태에서, 전차인은 다시 또 다른 전차인과 새로운 거래 관계를 형성하는 것이다. 양도란 기존 임차인과의 계약이 파기되고, 새로운 양수인과 임대인 사이에 계약이 성립되는 것이다(일러스트 참조). 계약 기간에 일시적으로 자취방을 비우게 된다면 전대를, 계약 기간이 끝날 때까지 자취방을 비우게 될 경우 양도를 하는 것이다.

실제로 지난 여름방학을 앞둔 6월 말부터 약 50개의 ‘자취방 전대 및 양도’ 게시글이 우리 대학 페이스북 커뮤니티(단국대학교 대나무숲, 단국대학교 대신말해드려요)에 올라왔으며, 지난 14일에 올라온 게시글도 댓글이 10개 이상 달리는 등 여전히 인기를 끌고 있다. 자취방 전대나 양도는 학내 커뮤니티를 중심으로 이뤄지며, 최소 5개에서 많게는 40개가 넘는 댓글이 달린다.

그렇다면 자취방 전대 및 양도가 빈번히 발생하는 이유가 무엇일까. 대부분 대학가 원룸이나 고시텔 임대인은 장기 임대차 계약을 선호해 1년 단위로 세입자를 받는 것이 보통이다. 그렇기 때문에 방학 동안 고향이나 여행을 가게 돼 자취방을 비울 시에도 월세를 지급해야 하는 아이러니한 상황에 직면하기 마련이다. 이에 임차인은 자취방을 사용하지 않는 기간 동안 다른 세입자를 구하는 것이 일반적이다. 이러한 경우 기존 임차인은 집을 비운 동안 월세를 받을 수 있고, 단기 세입자는 부동산 중개료나 이사 비용, 보증금이 들지 않으며 가전제품 등 생활필수품 구입에 필요한 돈을 절약할 수 있다는 장점이 있다.

그러나 자취방을 전대 및 양도할 때 주의할 필요가 있다. 대한민국 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임대인, 즉 집주인의 사전 혹은 사후라도 동의를 받아야만 법에 저촉되지 않는 것이다.

하지만 대개 이 사실을 모르고 있으며, 설령 안다고 하더라도 임대인의 동의를 받는 과정을 자체적으로 생략하는 것이 대부분이다. 실제로 지난 여름방학 중 자취방을 전대한 경험이 있다는 B 씨는 “임차인과 세입자 모두에게 합리적이고 효율적인 시스템이라고 생각했다. 이미 자취방 전대나 양도가 성행하고 있어 동의를 받아야 한다는 생각조차 하지 못했다”고 말했다.

이에 천안캠퍼스 근처에서 원룸텔을 운영하는 이영원(50) 씨는 “처음에는 한 명의 학생과 계약을 했는데 계약이 끝나갈 때쯤 보니 다른 학생이 방을 쓰고 있거나, 여러 명이 방을 쓰고 있어서 당황했다”며 고충을 토로했다.

한편 자취방 전대나 양도로 인한 2차 피해 역시 우려되는 상황이다. 허위매물을 올리거나, 임차인이 전세 계약금만 소액 걸어놓고 집주인인 척 행동하며 또 다른 세입자에게 보증금과 월세를 받을 수 있기 때문이다. 죽전캠퍼스에서 부동산을 운영하는 이선희(49) 공인중개사는 “이처럼 이중계약을 맺을 때 임차물이 진짜 등기부 등본에 올라와 있는지, 계약하기 전 몇 명의 임차인이 있는지를 파악하고 있어야 2차 피해를 막을 수 있다”고 조언했다.

법률상담센터 센터장 오승진(법학) 교수는 “전대나 양도 모두 이미 연체된 월세에 대해서 새로운 세입자가 갚을 의무는 없다. 다만 전대할 경우 파손된 기물이나 세입 이후 밀린 월세에 대해서 두 전차인은 모두 책임을 질 수 있다”고 설명했다. 이어 임대차 계약 시 임차인끼리 하는 것보다 임대인과 같이하는 편이 피해를 최소화할 방법이라고 덧붙였다.

임대차 계약 시 피해를 입었을 경우 법과대학의 법률상담센터에 상담을 요청할 수 있다. 법률상담센터에서는 법률 상담을 상시 진행하고, 모든 상담은 무료로 진행되며 오프라인은 물론 온라인 상담도 가능하다.

용어설명

임대인(=전대인): 집주인, 집을 빌려주는 공급자

양도 => 임대인, 전대 => 전대인

임차인(=전차인): 세를 들어 사는 사람

양도 => 임차인, 전대 => 전차인

양수인: 임차물을 양도 받는 사람

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