분양가상한제 목적 - bun-yang-gasanghanje mogjeog

초록
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분양가상한제는 참여정부시절 부동산가격의 폭등이 심각한 사회문제를 발생시키는 시대적 상황을 배경으로 부동산시장 안정화를 위한 제도로써 본격적으로 시행 시행되었다. 실수요자에게 합리적 가격의 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하고, 시장에서 과다하게 책정된 분양가격의 실질적 인하를 통해 부동산 시장을 안정화 시키는 것을 목적으로 하고 있다. 그러나 약 7년이 지난 현재시점에서 부동산 투기의 열기는 상대적으로 완화 되고, 건설경기 역시 침체되는 등 분양가상한제 도입 당시의 부동산 시장의 제반여건은 변화하고 있으며, 일각에서 제시하고...

분양가상한제는 참여정부시절 부동산가격의 폭등이 심각한 사회문제를 발생시키는 시대적 상황을 배경으로 부동산시장 안정화를 위한 제도로써 본격적으로 시행 시행되었다. 실수요자에게 합리적 가격의 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하고, 시장에서 과다하게 책정된 분양가격의 실질적 인하를 통해 부동산 시장을 안정화 시키는 것을 목적으로 하고 있다. 그러나 약 7년이 지난 현재시점에서 부동산 투기의 열기는 상대적으로 완화 되고, 건설경기 역시 침체되는 등 분양가상한제 도입 당시의 부동산 시장의 제반여건은 변화하고 있으며, 일각에서 제시하고 있는 분양가상한제의 폐지논의는 지속적으로 주장되고 있다. 본 연구는 이러한 문제의식 아래 남양주 지역을 사례로 하여 분양가상한의 운영의 문제점을 파악하고 분양가상한제의 개선방안을 제시하였다. 실증적 분석을 위해 심층 면접조사를 진행하였으며 인터뷰 대상자는 남양주 별내지구 분양가상한제 담당 관계 공무원, 별내지구 주택 사업 시행자, 분양가산정용역업체, 분양가심의위원으로 구성하여 분양가상한제의 운용에 관계되어 있는 참여자 그룹을 균형적으로 살펴볼 수 있도록 설정하였다. 인터뷰 내용은 분양가 ‘산출항목’ 측면(토지대, 기본형건축비, 가산비), 분양가 ‘산출과정’ 측면(사업시행자, 분양가산출업체, 공무원, 분양가심의위원), 제도적 측면으로 구성하여 진행하였다. 본 연구 결과로서 제시된 분양가상한제의 개선방향은 첫째, 분양가산출 항목 중 택지비 부분에서 분양가에 포함되는 기간이자 비율을 정하여 분양가 상승요인을 조정하는 방법이 대안이 될 수 있으며 택지매입 시 소요되는 기타비용을 공식적으로 인정하고 공공택지의 조성원가를 공개하여 제도 운영의 투명성을 높이는 것이 필요하다. 둘째, 기본형건축비에서는 건축비 수준에 연계된 자재 기준을 마련하고 31층 이상, 주상복합 등 건축물 유형별 다양한 기본형건축비를 설정하도록 하여 주택품질 향상을 위한 기틀을 마련해야 할 것이다. 셋째, 가산비 부분에서는 항목별 구체적인 산정방법 등을 제정하고 강제화 하여 다양한 부동산 수요에 대응할 수 있도록 하여야 할 것이다. 넷째, 분양가 산출 과정 중 감리자 지정 순서에 따른 사업 진행에 문제점은 기존의 순서를 조정하여 문제를 해결할 필요가 있으며 분양가상한제 담당 공무원의 업무 진행시 발생 문제들에 관하여는 지자체간 유관업무의 업무 연계로 업무의 공백 또는 과부하를 줄이도록 하여야 할 것이다. 또한 분양가심의위원의 자질 향상을 통해 분양가 산출 항목의 적정성을 명확하게 심의할 필요가 있다. 본 연구에서 제시한 개선방안은 분양가상한제가 적용되어 공급되는 주택에 관여하는 주요 관계자의 실증적 인터뷰를 토대로 다양한 관점에서 도출된 것으로 실제 분양가상한제 적용에서 발생하였던 문제점의 해결에 도움이 될 것으로 기대하며, 이러한 점에서 본 연구의 의의가 있다고 본다.

Abstract
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The sale-price ceiling system was implemented in full scale as it aimed for the housing price stabilization based on the background of the times when rising housing prices in Korea caused serious social problems during the participating government. It aimed to offer actual demanders an opportunity t...

The sale-price ceiling system was implemented in full scale as it aimed for the housing price stabilization based on the background of the times when rising housing prices in Korea caused serious social problems during the participating government. It aimed to offer actual demanders an opportunity to purchase housing at a rational price, and stabilize real estate markets through practically lowering sale prices for supplying new apartment houses overly charged at too high a price in the market. Nonetheless, as real estate speculation has comparatively eased up for about recent 7 years, as of now, and it collided with a severe downturn in the construction industry, factors in the real estate market have changed since introduction of the sale-price ceiling system, and some within interest circles have maintained legal discourses of the abolition of the sale-price ceiling system. This study suggested improvement measures of the sale-price ceiling system, identifying operating problems of it with a case of Namyangju-si, based on a critical mind of it. For an empirical study, in-depth interviews were conducted on civil servants responsible for the sale-price ceiling system at Byulnae new town in Namyangju-si, developers for Byulnae new town housing project, contractor for calculating the price of public rental housing converted into distribution, and commission member for housing sale price, to equally examine participating groups related to operation of the sale-price ceiling system. The interview questionnaires were broadly composed of three aspects: (1) 'calculating items' of housing sale price (i.e. land rent, basic construction cost, and additional cost), (2) 'calculating process" of housing sale price (i.e. project developers, contractors for calculating the price of public rental housing converted into distribution, civil servants, and commission member for housing sale price), and (3) a system aspect. Following results are derived from the interview survey to improve the sale-price ceiling system. First, for the land rent of the 'calculating items' of housing sale price, a method adjusting cost-increasing factors can be an alternative in that a term charge ratio that is included in a housing sale price is fixed. Required are other costs and expenses officially acknowledged for residential land purchase, and improved transparency of system management, resulting from disclosure of public housing site creation cost. Second, for basic construction cost, a groundwork to improve the housing quality should be prepared by setting a material standard related to construction cost level and various basic construction costs by structure type such as high-rise apartments (i.e. 31 Floors or above) and mixed use buildings, etc. Third, for additional cost, a specific calculation method by item should be established and mandatory so that it can satisfy to various real estate requirements. Fourth, out of the process of calculating housing sale price, problems of the project process caused by assigning a sequence to a developer are required to be resolved by adjusting existing sequences. For the problems arising when civil servants responsible for the sale-price ceiling system conduct their task, the cooperative relationship in related tasks between local government offices is required to fill the gap or reduce overwork. Further, appropriateness of the item of calculating housing sale price is required to review in an accurate manner by upgrading the quality of commission members responsible for housing sale price. In conclusion, the significance of this study is that it suggested improvement measures herein drawn from various perspectives based on in-depth interviews on the leading interested party involved in housing to which the sale-price ceiling system was applied, which will resolve problems caused by the application. Keyword: Housing price ceiling system, calculating housing sale price, land rent, standard construction cost, additional cost, housing price calculation

주제어

#분양가상한제;분양가 산출항목;토지대;기본형건축비;가산비;분양가산출과정;분양가산출용역업체;분양가심의위원;