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부동산

稅부담 역전에 `양도보다 증여` 늘자…정부, 허겁지겁 또 증세

문재용,양연호 기자

입력 : 2020-07-12 17:43:23수정 : 2020-07-12 23:30:25

정부, 증여때 취득세 인상검토

현행기준 증여땐 세율 3.5%
3주택자 취득세 12% 상향 추진

2년 보유후 20억 시세차익땐
양도세 18억…증여세는 13억

다주택자 회피용 증여 막으려
이월과세 5년규정 더 늘릴수도

◆ 7·10 후속대책 ◆

정부가 주택 증여와 관련해 취득세 증세 방침을 결정한 것은 최근 발표된 7·10 부동산대책으로 주택 양도·증여에 대한 세부담 역전 현상이 발생하기 때문이다. 통상 세법 체계는 양도보다 증여의 세부담이 강하게 설계돼 있다. 양도세는 자유로운 시장 거래를 통한 양도차익을 과세 대상으로 하는 반면, 증여는 부모·자식 같은 특수관계에서 재화를 주고받는 데 세금을 매기는 성격이기 때문이다. 특수관계인 사이에는 각자의 이익을 최대한 추구하기보다 합심해 납부 세액을 줄이려는 유인이 강해 특별히 많은 세금을 부과하는 것이다. 그런데 정부·여당이 다주택자의 주택 양도에 '징벌적 증세' 방안을 내놓으면서 일부 거래에서 양도세 부담이 증여세 부담을 뛰어넘는 사상 초유의 현상이 벌어지게 됐다.

가상 사례를 통해 세부담을 계산한 결과, 7·10 대책으로 양도소득세·취득세가 폭발적으로 증가하면서 다주택자의 양도 시 세부담이 두 배가량 증가하는 것으로 나타났다. 이 사례는 4주택 이상을 보유한 다주택자가 시가를 기준으로 10억원에 매입한 주택을 2년 이상 보유한 뒤 30억원에 매도 또는 양도한 경우다. 이해의 편의를 돕기 위해 매입·양도 시점에 따른 차이, 누진 공제를 포함한 각종 공제에 따른 차액은 배제했다.

양도를 통해 20억원 차익을 냈다면 양도소득세율이 72%(3주택 이상 보유 중과 30%포인트) 적용돼 14억4000만원의 양도소득세가 부과된다. 이번 개편에서 다주택자에 대한 취득세 역시 중과돼 세율이 기존 4%에서 12%로 늘어나면서 취득자에게는 취득세 3억6000만원이 부과된다. 두 세금은 원래 주택을 매매·매도한 사람에게 각각 부과된다. 그러나 이번 7·10 대책으로 양도세 부담을 피하기 위해 같은 가구 안에서 증여하는 사례와 비교를 위해 두 세액을 합산해보면 해당 가구에 총 18억원의 세부담이 발생하는 셈이다. 반면 증여에 따른 세부담은 7·10 대책의 영향을 받지 않았다. 누진 공제를 적용하지 않은 증여세액은 12억원이며 증여에 대한 취득세율도 변하지 않아 취득세 1억500만원을 납부하면 된다. 합산 세부담은 13억500만원으로 양도할 때의 세액에 비해 부담이 훨씬 덜하다.

이 같은 역전 현상을 세금 체계 개편을 통해 해소할 방법은 증여세 또는 취득세를 인상하는 것이다. 두 방안에 대한 검토가 모두 이뤄졌지만 관계부처에서는 취득세 인상 쪽에 무게를 두고 있다. 정부 관계자는 "증여세는 10년에 걸쳐 증여된 모든 재산을 합산해 과세하는 틀을 갖추고 있기 때문에 다주택자의 주택 양도만 별도로 과세하는 방식을 적용하기가 굉장히 어렵다"며 "억지로 증여세를 개별 증세할 경우 '꼬리가 몸통을 흔드는' 제도 개편이 될 것"이라고 말했다.

반면 취득세의 경우 현재 체계도 주택 양도와 증여를 구분해 과세하는 방식이어서 제도 개편이 상대적으로 용이한 것으로 평가된다. 홍기용 인천대 경영학과 교수는 "어떤 방식을 택하든 세법 체계의 혼란을 피할 수 없는 상황이다. 다른 세목(양도세)을 건드려 발생한 문제를 해결하기 위해 또 다른 세목을 바꾸는 상황이 반복되면 납세자들은 정부가 개편안을 발표할 때마다 큰 혼란에 빠질 수밖에 없다"고 설명했다.

한편 다주택자가 증여할 유인을 떨어뜨리기 위해 '이월 과세' 규정을 손보는 방안도 대안으로 거론된다. 이월 과세는 증여 후 매각할 때 취득 가격이 높아지는 것을 이용해 양도세를 줄이는 '편법'을 막기 위해 부동산에 한해 적용하는 규정이다. 현행 이월 과세 규정에 따르면 배우자나 부모에게서 받은 부동산을 5년이 지나기 전에 팔면 증여 시점 가격이 아니라 최초로 취득할 당시 가격을 기준으로 양도세를 내야 한다. 반면 증여 후 5년이 지난 시점에서 매도하면 양도세가 증여 시점의 가격을 기준으로 계산돼 상당한 절세가 가능하다. 따라서 이월 과세 적용 기간을 현행 5년보다 늘리면 부동산을 증여받은 뒤 더 많은 시간을 기다려야 하는 만큼 다주택자가 집을 증여할 유인이 줄어든다.

그동안 정부가 굵직한 부동산정책을 발표한 직후 아파트 증여가 급증하는 현상이 반복되곤 했다. 한국감정원에 따르면 2017년 8·2 부동산대책 발표 직후인 그해 9월에는 전국 아파트 증여가 1년 전보다 49.3% 늘었다. 2018년 9·13 부동산대책이 나온 뒤 같은 해 10월에는 54.1% 늘었다. 아파트 증여는 이후 증감을 거듭하다 올해 5월 6574건으로 1년 전보다 36.4% 늘었다.

[문재용 기자 / 양연호 기자]
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