월세 재계약 인상 - wolse jaegyeyag insang

자주 하는 질문

상가 임대료 인상 Q&A 모음집​

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임대인과 임차인 사이에 발생하는 분쟁 유형을 보면 크게 세가지로 나눠볼 수 있습니다. 바로 계약갱신요구권, 월세 증액, 권리금인데요, 오늘은 월세에 대해 집중적으로 알아보려고 합니다.

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임대인이 월세를 5%까지만 올릴 수 있다고 들었는데, 그렇지 않다는 사람도 있고 많이 혼란스러우실 거 같은데요, 문의를 많이 받고 있는 내용을 위주로 정리해보겠습니다.

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그렇지 않습니다. 건물주가 상가 임대료 인상 시 5%를 넘겨서 증액하지 못하는 이 조항은 모든 세입자에게 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

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두가지 조건을 충족해야 적용받을 수 있는데요, 첫번째는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 임차인, 그리고 환산보증금을 초과하지 않아야 합니다.

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2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임대차는 계약갱신요구권을 최대 10년까지 행사할 수 있습니다.(2018년 10월 16일 이전에 최초로 맺어졌고, 이 시점 이후 재계약이 이루어지지 않은 경우는 5년 보호법의 적용을 받음)

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환산보증금은 보증금 + (월세x100)을 한 뒤 건물의 소재지역 환산보증금 기준과 비교하면 파악할 수 있습니다.

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이를 종합해봤을 때 임차인에게 재계약을 요구할 수 있는 권리가 남아있는 동시에 환산보증금 범위 내 임대차라면 임대인은 월세를 올릴 때 최대 5%까지만 가능합니다.

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환산보증금 초과 임차인에게는 마음대로 올릴 수 있다?

역시 아닙니다. 계약갱신요구권을 행사할 수 있더라도 환산보증금 기준을 초과하는 임차인이라면 5% 제한을 받지 못합니다. 그러나 임대인이 상가 임대료 인상 무제한으로 할 수 있는 것은 아닙니다.

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정확하게 몇 퍼센트까지 올릴 수 있다는 제한이 명확하게 나와있는 것은 아니지만 임대인은 주변 점포들의 월세 시세, 공과금, 조세, 경제상황의 변동 등을 고려해서 정당한 이유가 있을 때 적정 수준의 증액만이 가능합니다.​

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이러한 경우 임대인과 임차인 간 차임 증액에 대해 합의가 이루어지지 않는 경우가 많은데, 임차인에게 갱신요구권이 있다면 월세를 올려달라는 요구를 거부했다는 이유로 임대인이 갱신을 거절하거나 임차인을 내보낼 수 없기 때문에 결국 소송을 통해 적정선의 보증금, 월차임을 확인받는 과정을 거쳐야 합니다.

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정답은 'X'입니다. 간혹 계약기간 중 건물주가 차임을 올려달라고 하는 게 부담돼 최초 계약 체결 시 5년, 10년처럼 장기 계약을 체결하는 분들이 계십니다.

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그러나 상가임대차법은 '증액 청구는 임대차계약 혹은 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다.'고 규정하고 있습니다.

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이를 해석하자면 계약 체결 후 1년이 지난 뒤에는 차임을 증액할 수 있는 것입니다. 그렇기 때문에 10년의 계약을 체결했다고 하더라도 10년동안 임대인이 전혀 차임을 올릴 수 없는 것은 아닙니다.

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계약갱신요구권이 소멸됐다면 무제한으로 올릴 수 있다?

정답은 '그렇다.'입니다. 임차인이 장기간 임차하다보면 계약갱신요구권을 주장할 수 없는 순간이 오게 되는데, 이렇게 된다면 건물주는 상가 임대료 인상 마음대로 할 수 있으며 임차인이 증액 요구를 거부한다면 재계약을 체결할 의무가 없기 때문에 계약해지가 가능합니다.

그러나 임대인이 요구한 차임 증액을 받아들이면서까지 영업을 이어가는 것이 나에게 유리한 것인지는 법률 전문가에게 판단을 받아야 합니다. 결국 임차인이 계약을 종료하는 시점이 오면 권리금을 회수하고 나가야 할텐데, 과도하게 보증금과 월세가 책정되어 있는 곳이라면 후속임차인을 구하기가 매우 어렵습니다.

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따라서 재계약이 불가능한 상황에서 임대인과 월세 분쟁이 생겼다면 법률 전문가의 조력 하에 권리금을 주장하는 등 최적의 방향을 설정해 대응 해결에 나서기 바랍니다.

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고액의 월세 요구받은 Y씨, 권리금소송 승소!

2007년부터 서울 강남구에서 음식점을 운영하던 임차인 Y씨는 영업 15년 차에 임대인에게 갱신을 거절당하며 본 법무법인을 찾아오신 분이었습니다.

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건물주는 본인이 원하는 만큼 상가 임대료 인상 해준다면 재계약을 해줄 의사가 있다는 태도를 취했지만 무작위로 월세를 올린 뒤 재계약을 체결한다면 추후 의뢰인의 권리금 회수에 문제가 생긴다는 판단 하에 본 사무소는 Y씨가 권리금을 회수할 수 있도록 조력했습니다.

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신규임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 보증금, 월세를 요구하는 것은 상가임대차보호법 내 권리금 회수기회 보호조항에 따라 방해 행위로 여겨집니다. 하지만 건물주는 신규임차인에게도 과도한 월차임을 요구했고, 결국 본 사무소는 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기하게 됩니다.

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2021년 12월 15일, 수원지방법원 여주지원은 임대인이 요구한 보증금, 월세는 권리금 회수 방해에 해당될 정도로 과도했다며, 해당 권리금소송에서 건물주는 임차인 Y씨에게 8천만 원을 배상하라는 조정 결정을 내렸습니다. ​

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의뢰인은 건물주에게 무리한 월세 증액을 요구받은 뒤 섣부르게 대처하지 않고 즉시 본 법무법인을 찾아 좋은 결과를 얻게 된 케이스입니다. 이처럼 월세와 관련된 분쟁은 임차 중 누구나 겪을 수 있습니다. 이런 경우 반드시 전문가의 검토 하에 대처하시기 바랍니다.

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