종합소득세 간주임대료 - jonghabsodeugse ganju-imdaelyo

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과거에는 월세 소득에 대해서만 세금을 징수하였다. 세금의 본질이 소득에 대해 일정 비율을 납부하는 것이기 때문이다.

그런데 언제부턴가, 보증금에 대해서도 세금을 청구하게 된 것이다.

즉, 보증금은 소득이 아닌 돌려줘야 하는 채무인데도 불구하고, 세금을 청구하는 격이다.

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사실 이렇게 따지면 은행도 예금을 받으면, 그 금액에 대해서 세금을 청구해야 맞지만, 또 그렇게는 안 한다.

이러한 논리는 모순된 듯 보이지만, 어쩔 수 없다.

은행이란 기업이 개인을 배려해 줄 것도 아니고, 개인 스스로 권리나 의무를 제대로 배우고 이행해야 하니까 말이다.

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암튼.

간주임대료란 앞서 언급한 대로, 임대차계약 시 받는 임대보증금을 일정 비율로 소득이라 간주하는 것을 뜻한다.

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과세 기준 2018년, 종합소득세 납부 기준 2019년까지는 임대 소득 연 2,000만 원까지는 비과세였다. 따라서 종합소득세를 별도로 신고하지 않아도 되었지만, 2020년부터 연 2,000만 원 이하 임대 소득자도 종합소득 신고를 해야 한다.

월세건, 전세건 받은 보증금에 대해서 간주임대료를 계산하여 신고한다.

월세의 경우,

- 부부합산 2주택 이상

- 1주택 소유자일 경우 기준 시가 9억 원을 초과하는 주택

(「소득세법」 제12조제2호나목 및 「소득세법 시행령」 제8조의2제3항제4호).

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전세의 경우

보증금만 받은 경우 종합소득세 신고를 하지 않아도 되지만, 3주택 이상 보유자 중 보증금 합이 3억 원을 초과하는 경우 종합소득세 신고를 한다.

(「소득세법」 제12조제2호나목 및 「소득세법 시행령」 제8조의2제3항제4호).

단, 주택 면적이 아래와 같을 경우 별도의 과세 기준을 선별한다

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기장 신고 시 : 3억 원 초과 보증금 * 60% * 정기예금이자율 - 임대 사업 부분 발생 이자. 배당

(「소득세법 시행령」 제53조제3항)

추계 신고 시: 3억 원 초과 보증금 * 60% 정기예금이자율

(「소득세법 시행령」 제53조제4항)

* 여기서 말하는 정기예금이자율은 매년 초 정부가 별도로 발표한다.

참고로 시중 금리는 계속 내려가는데, 2017년부터 2019년까지 간주임대료 이자율은 오히려 올라가고 있다.

* 2018년 귀속 간주임대료 이자율은 1.8%, 2019년 귀속 간주임대료 이자율은 2.1%다.

* 즉 2020년 간주임대료 소득세 신고시, 2019년 귀속 이자율 2.1%로 계산한다.

본인이 간주임대료 과세에 해당하는 경우, 위 계산 방법을 참고하면 된다.

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간주임대료 계산

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• 설명
• 조건 및 산식
• 정기예금이자율

부동산을 임대하고 보증금·전세금 등을 받은 경우 이에 대해 일정 이자율을 곱하여 임대수입이 있는 것으로 계산해야 합니다. 이 수입은 소득세 계산시 포함시켜야 합니다.(자세한 설명 보기)

주택의 경우 보증금이 3억원 이상인 경우에만 해당됩니다.(상단 '조건 및 산식' 참고) 상가의 경우 금액에 무관하게 모두 포함됩니다. 주택과 상가는 한번에 계산될 수 없으니 구분해서 계산해주세요.

주택을 3채 이상 보유(부부 합산)하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우, 보증금 등에 대한 간주임대료를 임대사업의 총수입에 포함시켜야 합니다.

간주임대료 = (보증금 등 - 3억 원) * 60% * 대상기간일수 / 365(윤년 366) * 1.2(기획재정부 발표 정기예금이자율)

- 소득세법 제25조, 소득세법 시행령 제53조

법정 간주임대료 계산에는 기획재정부에서 고시하는 이자율을 이용합니다. 21년 2월부터 현재까지 1.2%입니다.

참고 사항

보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 보증금의 적수가 가장 큰 주택 순서대로 3억원을 차감합니다.
※ 적수 = 보증금 등에 과세 기간 동안의 임대 일수를 곱한 금액
(상가는 차감 금액 없음)

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COPYRIGHT (C) 2015 - 2022 부동산계산기.com _서울 리전 A

과거에는 법인을 설립하여 주택 임대업을 하는 경우가 많았습니다.

법인세율이 개인 양도소득세율보다 낮고, 법인이 보유한 주택은 그 주주 개인이 주택을 보유한 것으로 보지 않으므로 주택수에도 산입되지 않는 장점이 있었습니다. 양도세와 재산세, 종부세 모두 마찬가지 입니다.

지금도 위의 장점들은 유효하지만,

2022년 현재 법인이 주택을 취득하면서 내는 취득세가 12% 로 인상됐고, 종부세 과세표준 공제 (개인은 11억 또는 6억 공제) 가 배제되며, 법인세율도 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20%p 가산하여 과세되는 것으로 변경되면서 법인으로 주택 임대사업을 하는 것은 메리트가 많이 떨어진 것이 사실입니다.

주택을 임대하고, 여기서 얻는 임대소득에 대해서 법인은 법인세를 내고, 개인은 사업소득으로서 종합소득세를 냅니다.

주택이 아닌 상업용 부동산을 취득하여 임대하는 경우에는 간주임대료를 수입금액에 가산하여 법인은 법인세와 부가가치세, 개인은 소득세와 부가가치세를 납부하여야 합니다.

법인세와 사업소득에 대한 종합소득세는 그 계산방식이 비슷한 듯 조금씩 다릅니다.

오늘은 법인인 경우와 개인인 경우에 간주임대료가 어떻게 차이가 나는지 간단히 비교 설명드리도록 하겠습니다.

법인세법상 간주임대료 (법인이 부동산을 임대하는 경우)

세법상 간주임대료 계산 방식은 장부 기장을 하는 경우와 장부기장을 하지 않는 경우로 나눠집니다.

장부기장을 하는 경우 사업자의 고정자산 보유현황과 금액 등이 모두 장부로 입증이 되기 때문에 장부기장을 하는 사업자에게 일정부분의 혜택을 주기 위함입니다.

장부기장을 하지 않는 경우 '추계' 방식으로 신고 했다고 하며, 이 경우 약간의 패널티 들을 주고 있습니다. 법인인 경우 장부기장 의무가 있으므로 아마도 대부분의 법인 사업자들은 장부 기장 방식으로 간주임대료를 계산할 것으로 판단됩니다.

따라서 장부기장을 한 경우에 국한하여 설명드리겠습니다.

1. 간주임대료 적용 대상 법인

▶ 부동산 임대업이 주업인 차입금 과다 내국영리법인

→ 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상인 법인으로서 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인을 말합니다.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 모든 부동산

→ 주택과 그 부속토지 (한도 내) 는 간주임대료 계산 대상이 아닙니다. 즉, 장부를 기장하는 법인은 예외적인 경우를 제외하고는 주택을 임대하는 경우에도 이에 대해 간주임대료를 계산하지 않습니다.

단, 장부를 기장하지 않아 추계 방식으로 법인세를 신고하는 경우에는 주택에 대해서도 간주임대료 계산

3. 계산식

▶ (보증금 등 적수 - 건설비 적수) x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

→ 보증금 등에서 발생한 금융수익을 차감하도록 돼 있는데 이는 해당 보증금으로 직접 받고, 금융 기관 등에 예치하여 발생한 금융수익이어야 합니다. 갭투자 등으로 보증금을 인수한 경우에는 차감이 불가능합니다.

소득세법상 간주임대료 (개인이 부동산을 임대하는 경우)

1. 간주임대료 적용 대상

▶ 모든 부동산임대업자

→ 법인과 달리 개인은 모든 부동산 임대업자가 간주임대료 계산 대상입니다. 부동산 임대업이 주업인지, 차입금이 과다한지 등을 따지지 않습니다.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 주택인 경우, 3주택 (소형주택 제외) 이상을 소유하고, 해당 주택임대 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

▶ 주택이 아닌 경우, 모든 부동산

3. 계산식

개인인 경우 단순경비율 또는 기준경비율에 따라 추계신고를 하는 경우도 있고, 장부를 작성하여 기장신고를 하는 경우도 있습니다. 두가지 case 의 간주임대료 계산 방식이 다르므로 이를 나눠서 설명드리겠습니다.

(1) 추계 신고하는 경우 (단순경비율, 기준경비율)

▶ 주택: (보증금 등 - 3억원 ) 의 적수 x 60% x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

▶ 주택이 아닌 경우: 보증금 등 적수 x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

(2) 기장 신고하는 경우 (장부 기장)

▶ 주택: (보증금 등 - 3억원 ) 의 적수 x 60% x 정기예금이자율 (1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

▶ 주택이 아닌 경우: (보증금 등 적수 - 건설비적수)x 정기예금이자율 (1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

위에서 건설비 적수란, 임대부동산 (토지 제외) 의 취득가액을 말하는데요 추계신고하는 경우 이를 차감해주지 않고, 기장신고하는 경우 이를 차감해 준다는 게 가장 큰 차이점입니다.

간주임대료 측면에서는 무조건 장부기장이 유리하겠죠.

부가가치세법상 간주임대료

1. 간주임대료 적용 대상

▶ 모든 부동산임대업자가 그 대상입니다. 개인과 법인 모두요.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 다음의 부동산을 임대하는 경우에는 계산 대상이 아닙니다.

ㆍ 모든 주택

ㆍ 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 염전

ㆍ 공익사업 관련 지역권과 지상권

부가가치세에서는 주택의 임대는 주택 면적과 관계없이 면세 대상입니다. 따라서, 주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다.

3. 계산식

▶ 보증금 등 적수 x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

→ 법인세, 소득세와는 다르게 건설비와 보증금 등에서 발생한 금융수익을 차감하지 않습니다.

위의 내용을 정리하면 법인인 경우 차입금이 과다하고, 부동산임대업이 주업인 경우가 아니라면 간주임대료를 계산하지 않으므로 그 경우엔 개인보다 유리하겠네요. 개인인 경우 장부기장을 할지 추계신고를 할지를 결정할 때 건설비 적수의 차감 여부에 따라 간주임대료 금액이 크게 차이가 날 수 있으므로 이 부분도 고려해야 할 것입니다.

간주임대료는 임대 보증금을 수익으로 인식하도록 하기 위해 만들어진 규정입니다. 저금리로 인해 임대보증금에 대해 사실상 현금흐름은 거의 수반되지 않음에도 수익으로 인식이 되고, 거기에 세금까지 내야 하니 납세자측면에서는 억울한 부분도 있을 것 같습니다.

부동산 임대사업을 시작하려는 분들은 법인으로 해야할지 개인으로 해야할지 고민이 많으실텐데요, 그 고민에서 간주임대료를 간과해서는 안될 것 같습니다.

written by 로이세무회계

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