간주임대료 소득세 - ganju-imdaelyo sodeugse

주택임대소득, 보유주택 수·임대유형별로 과세요건 달라

1주택, 9억원 초과 주택·국외주택 월세 수입땐 과세대상

2주택, 월세 수입…3주택 이상, 월세 수입·보증금 합계 3억원 초과

국세청은 부가가치세가 면세되는 개인사업자는 2021년 귀속 수입금액 등 사업장 현황을 내달 10일까지 신고해야 한다고 18일 밝혔다.

주택임대 수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료(적용이자율 1.2%)를 더해 계산한다. 간주임대료는 전·월세 보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액을 말하며, 임대보증금에 대한 이자 상당액에 대해 부가가치세와 소득세 등을 매긴다.

이 때 주택임대소득은 보유주택 수와 임대유형별로 과세요건이 다르다. 1주택자라 하더라도 기준시가 9억원 이상 주택이나 국외 소재 주택 임대땐 과세대상이다.

2주택은 월세 수입이 있는 경우, 3주택 이상은 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우가 해당된다.

1주택과 2주택의 보증금은 과세하지 않으며, 3주택의 경우 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외된다. 이때 소형주택은 보증금에 대해서만 과세 제외하며, 월세 수입은 과세대상이다.

예를 들어 소형주택 2채(보증금 4억원), 비소형주택 3채(보증금 5억원)을 임대하는 경우라면 비소형주택 보증금 5억원에 대해서만 간주임대료를 계산한다. 소형주택의 보증금은 과세 제외되기 때문이다.

비소형주택 2채(보증금 5억원)을 임대하는 경우는 월세 수입 없고 비소형주택 3채 미만이어서 간주임대료 대상이 아니다.

역시 비소형주택 4채(보증금 3억원)를 임대하는 경우도 간주임대료 대상이 아니다. 보증금 합계가 3억원 미만이기 때문이다.

※ 과세 요건(주택수 기준)

과거에는 법인을 설립하여 주택 임대업을 하는 경우가 많았습니다.

법인세율이 개인 양도소득세율보다 낮고, 법인이 보유한 주택은 그 주주 개인이 주택을 보유한 것으로 보지 않으므로 주택수에도 산입되지 않는 장점이 있었습니다. 양도세와 재산세, 종부세 모두 마찬가지 입니다.

지금도 위의 장점들은 유효하지만,

2022년 현재 법인이 주택을 취득하면서 내는 취득세가 12% 로 인상됐고, 종부세 과세표준 공제 (개인은 11억 또는 6억 공제) 가 배제되며, 법인세율도 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20%p 가산하여 과세되는 것으로 변경되면서 법인으로 주택 임대사업을 하는 것은 메리트가 많이 떨어진 것이 사실입니다.

주택을 임대하고, 여기서 얻는 임대소득에 대해서 법인은 법인세를 내고, 개인은 사업소득으로서 종합소득세를 냅니다.

주택이 아닌 상업용 부동산을 취득하여 임대하는 경우에는 간주임대료를 수입금액에 가산하여 법인은 법인세와 부가가치세, 개인은 소득세와 부가가치세를 납부하여야 합니다.

법인세와 사업소득에 대한 종합소득세는 그 계산방식이 비슷한 듯 조금씩 다릅니다.

오늘은 법인인 경우와 개인인 경우에 간주임대료가 어떻게 차이가 나는지 간단히 비교 설명드리도록 하겠습니다.

법인세법상 간주임대료 (법인이 부동산을 임대하는 경우)

세법상 간주임대료 계산 방식은 장부 기장을 하는 경우와 장부기장을 하지 않는 경우로 나눠집니다.

장부기장을 하는 경우 사업자의 고정자산 보유현황과 금액 등이 모두 장부로 입증이 되기 때문에 장부기장을 하는 사업자에게 일정부분의 혜택을 주기 위함입니다.

장부기장을 하지 않는 경우 '추계' 방식으로 신고 했다고 하며, 이 경우 약간의 패널티 들을 주고 있습니다. 법인인 경우 장부기장 의무가 있으므로 아마도 대부분의 법인 사업자들은 장부 기장 방식으로 간주임대료를 계산할 것으로 판단됩니다.

따라서 장부기장을 한 경우에 국한하여 설명드리겠습니다.

1. 간주임대료 적용 대상 법인

▶ 부동산 임대업이 주업인 차입금 과다 내국영리법인

→ 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상인 법인으로서 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인을 말합니다.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 모든 부동산

→ 주택과 그 부속토지 (한도 내) 는 간주임대료 계산 대상이 아닙니다. 즉, 장부를 기장하는 법인은 예외적인 경우를 제외하고는 주택을 임대하는 경우에도 이에 대해 간주임대료를 계산하지 않습니다.

단, 장부를 기장하지 않아 추계 방식으로 법인세를 신고하는 경우에는 주택에 대해서도 간주임대료 계산

3. 계산식

▶ (보증금 등 적수 - 건설비 적수) x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

→ 보증금 등에서 발생한 금융수익을 차감하도록 돼 있는데 이는 해당 보증금으로 직접 받고, 금융 기관 등에 예치하여 발생한 금융수익이어야 합니다. 갭투자 등으로 보증금을 인수한 경우에는 차감이 불가능합니다.

소득세법상 간주임대료 (개인이 부동산을 임대하는 경우)

1. 간주임대료 적용 대상

▶ 모든 부동산임대업자

→ 법인과 달리 개인은 모든 부동산 임대업자가 간주임대료 계산 대상입니다. 부동산 임대업이 주업인지, 차입금이 과다한지 등을 따지지 않습니다.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 주택인 경우, 3주택 (소형주택 제외) 이상을 소유하고, 해당 주택임대 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

▶ 주택이 아닌 경우, 모든 부동산

3. 계산식

개인인 경우 단순경비율 또는 기준경비율에 따라 추계신고를 하는 경우도 있고, 장부를 작성하여 기장신고를 하는 경우도 있습니다. 두가지 case 의 간주임대료 계산 방식이 다르므로 이를 나눠서 설명드리겠습니다.

(1) 추계 신고하는 경우 (단순경비율, 기준경비율)

▶ 주택: (보증금 등 - 3억원 ) 의 적수 x 60% x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

▶ 주택이 아닌 경우: 보증금 등 적수 x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

(2) 기장 신고하는 경우 (장부 기장)

▶ 주택: (보증금 등 - 3억원 ) 의 적수 x 60% x 정기예금이자율 (1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

▶ 주택이 아닌 경우: (보증금 등 적수 - 건설비적수)x 정기예금이자율 (1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

위에서 건설비 적수란, 임대부동산 (토지 제외) 의 취득가액을 말하는데요 추계신고하는 경우 이를 차감해주지 않고, 기장신고하는 경우 이를 차감해 준다는 게 가장 큰 차이점입니다.

간주임대료 측면에서는 무조건 장부기장이 유리하겠죠.

부가가치세법상 간주임대료

1. 간주임대료 적용 대상

▶ 모든 부동산임대업자가 그 대상입니다. 개인과 법인 모두요.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 다음의 부동산을 임대하는 경우에는 계산 대상이 아닙니다.

ㆍ 모든 주택

ㆍ 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 염전

ㆍ 공익사업 관련 지역권과 지상권

부가가치세에서는 주택의 임대는 주택 면적과 관계없이 면세 대상입니다. 따라서, 주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다.

3. 계산식

▶ 보증금 등 적수 x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

→ 법인세, 소득세와는 다르게 건설비와 보증금 등에서 발생한 금융수익을 차감하지 않습니다.

위의 내용을 정리하면 법인인 경우 차입금이 과다하고, 부동산임대업이 주업인 경우가 아니라면 간주임대료를 계산하지 않으므로 그 경우엔 개인보다 유리하겠네요. 개인인 경우 장부기장을 할지 추계신고를 할지를 결정할 때 건설비 적수의 차감 여부에 따라 간주임대료 금액이 크게 차이가 날 수 있으므로 이 부분도 고려해야 할 것입니다.

간주임대료는 임대 보증금을 수익으로 인식하도록 하기 위해 만들어진 규정입니다. 저금리로 인해 임대보증금에 대해 사실상 현금흐름은 거의 수반되지 않음에도 수익으로 인식이 되고, 거기에 세금까지 내야 하니 납세자측면에서는 억울한 부분도 있을 것 같습니다.

부동산 임대사업을 시작하려는 분들은 법인으로 해야할지 개인으로 해야할지 고민이 많으실텐데요, 그 고민에서 간주임대료를 간과해서는 안될 것 같습니다.

written by 로이세무회계

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