강남구 서초구 비교 - gangnamgu seochogu bigyo

최근 강남구와 서초구 아파트 가격은 상승했지만, 송파구와 강동구는 약세를 면치 못하고 있다. 전문가들은 강남권 내에서도 옥석 가리기가 시작됐으며, 다주택 규제가 심화될 경우 ‘상급지’에 올라타기 위한 쏠림 현상이 심화될 수 있다고 전망했다.

한국부동산원이 17일 발표한 자료에 따르면 서울 동남권인 강남·서초·송파·강동구인 '강남 4구' 가운데 올해 집값이 오른 곳은 '강남구'와 '서초구' 뿐인 것으로 드러났다. 올해 들어 이달까지 강남구와 서초구 집값은 각각 0.20%, 0.32%씩 상승한 반면, 송파구는 0.03% 하락했고 강동구 역시 0.16% 하락했다. 지난해 강남·서초·송파가 모두 8%대 상승률을 기록하고 강동도 6% 가까이 오른 것에 비하면 양극화가 진행된 것이다.

지난 5월 15일 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 동향 자료 / photo 뉴시스

부동산 시장에서는 이런 양극화 현상이 강남 안에서도 ‘옥석 가리기’가 진행된 것이라 설명했다. 애초에 송파·강동과 강남·서초 간에도 집값 차이가 상당했는데 강동의 경우 건국 이래 최대 재건축이라는 ‘둔촌 주공 재건축’이 최근 조합과 시공사의 공사비 갈등으로 지지부진하고 , 송파구에서는 뚜렷하게 두각을 드러내는 재건축 단지가 적다는 점이 가격을 주춤하게 만들었다고 해석했다. 게다가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년 유예 시행으로 아파트 매물이 늘어났지만, ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요는 외려 커져 강남과 서초 등 전통적인 ‘상급지’에 대한 수요가 늘어났다는 분석이다.

이에 송파구와 강동구에서는 집값 하락 거래가 속속 나오는 중이다. 지난달 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 84㎡는 23억원에 손바뀜됐다. 올해 1월 25억원, 지난해 10월 기록한 최고가 26억2000만원에 비하면 가격이 하락한 것이다. 신고가보다 하락한 가격에 거래되는 사례도 잇따랐다. '가락동 올림픽훼밀리타운(4건)', '신천동 파크리오(3건)', '잠실동 잠실엘스(2건)' 등에서도 모든 계약이 신고가보다 낮게 거래됐다. 지난달 13일 거래된 '잠실엘스' 전용 84.8㎡(10층)는 23억4000만원에 거래돼 지난해 10월 기록한 신고가 27억(14층)보다 3억6000만원 떨어지기도 했다.

한 부동산 전문가는 “말이 강남 4구지 강남권에서도 강동구는 말할 것도 없고, 송파구도 잠실까지만 강남으로 인정하는 분위기”라고 말했다. 이어 “앞으로도 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속된다면 강남과 서초의 ‘최상급지’ 수요는 더욱 늘어날 전망이다. 이에 가격 양극화도 심화될 가능성이 있다”고 덧붙였다.

8월 거래 집계 기한이 남아있는 상황이지만, 신고가 거래 증가는 제한적으로 업계는 보고 있다. 전반적인 거래 절벽이 심화되는 가운데 하반기 중 미국발(發) 기준 금리 인상도 예고된 상황이기 때문이다.

신고가 거래 감소세는 서울에서도 '불패' 지역으로 꼽히는 강남구와 서초구도 마찬가지다. 실제 강남구와 서초구의 8월 신고가 거래는 현재 각각 3건, 1건에 불과하다. 7월 강남구 24건, 서초구 21건과 비교하면 감소폭이 얼마나 큰지 쉽사리 확인할 수 있다. 5월 신고가 거래 105건(강남), 109건(서초)과는 비교 조차 힘들 정도다.

일례로 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 134㎡(21층)는 지난달 2일 42억3000만원에 실거래됐는데 이는 이전 최고가 49억4000만원 대비 7억원 이상 하락한 가격이다. 서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용 78㎡(11층) 역시 지난 7월 신고가(43억8000만원)보다 3억원 이상 낮은 40억5000만원에 집주인이 변경됐다.

업계는 금리 인상 등 부동산 시장 하방 압력 증가로 서울 역시 집값 대세 하락 전망이 짙어지면서 주요 단지 신고가 거래를 보기 힘들 것으로 내다보고 있다. 매매시장에서 호가를 내리지 않고 버티는 매도인이 적지 않은 모습이지만, 이런 매물에 관심을 보이는 매수자가 거의 없다는 것이다. 일반 거래 성사도 어려운 상황에서 신고가로 체결되는 거래는 기대하기 어렵다는 의미로 풀이된다.

강남 밀어낸 서초, 2위 올라선 용산…4년 새 ‘부촌 지형도’ 바뀌었다

2021.09.26 21:36 입력 2021.09.26 21:39 수정

송진식 기자

서울 ‘주택 구매 양극화’ 심화

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아파트 평균 실거래가 10억 눈앞
자치구 간 격차, 최고 14억 넘어
서초구 ‘20억’…전국 1위 기록
4년 고공행진에 5억 미만 전무

세종·경기도 상승폭·격차 커져

서울지역 아파트의 평균 실거래가격이 10억원 돌파를 눈앞에 뒀다. 4년여 전인 2017년에 비해 4억원 가까이 실거래가가 치솟았다. 용산, 광진 등 같은 기간 실거래가가 2배 가까이 높아진 자치구도 있다. 평균 실거래가가 5억원 미만인 자치구는 이제 찾아볼 수 없게 됐다.

아파트 가격이 폭등하면서 자산 양극화 현상은 심화되고 있다. 아파트 평균 실거래가가 가장 높은 자치구와 가장 낮은 자치구 간 가격 차이는 올해 8월 기준 약 14억4000만원으로, 2017년 1월(약 9억4500만원)에 비해 6억원가량 커졌다. 주택 구매도 계층별 양극화가 진행 중이다. 누군가는 ‘부모 찬스’를 통해 수십억원대 아파트를 구매하고, 아홉 살 자녀 명의로 ‘갭투기’에 나선다. 반면 부모의 지원이 없는 일반 3040세대의 경우 이제는 폭등한 아파트를 구매할 여력이 없다는 분석이 나오고 있다.

■ 실거래가 1위 서초, 상승률 1위 성동

24일 국회 국토교통위원회 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 받은 ‘시·도별 아파트 평균 실거래가’ 자료를 보면 서울의 아파트 실거래가는 2017년 1월 6억1910만원에서 올 8월(12일 기준) 9억9460만원으로 상승했다. 이 자료는 국토부가 각 시·도에 신고된 아파트의 실거래가를 기준으로 산출한 것으로, KB국민은행이나 한국부동산원 등이 발표하는 호가 기준 가격이나 중간 가격을 의미하는 ‘중위 가격’ 등과는 다소 차이가 있다.

해당 기간 중 ‘부촌’의 지형도가 바뀌었다. 실거래가에서 부동의 1위였던 강남구를 서초구가 밀어냈다. 8월 기준 서초구의 평균 실거래가는 20억8040만원으로 서울 1위, 전국 1위를 기록했다. 2017년 당시 12억7000만원으로 1위였던 강남구는 8월 기준 3위(18억5890만원)로 밀렸다. 서초와 강남 사이에는 용산구가 자리 잡았다. 2017년 3위였던 용산(10억8370만원)의 실거래가는 8월 기준 19억7830만원으로 치솟으며 2위를 기록했다.

2017년에 실거래가가 3억원대였던 자치구는 도봉·강북·금천 등 6곳이었지만 현재는 5억원 미만 자치구를 찾아볼 수 없다. 실거래가가 가장 낮은 도봉구의 가격도 5억6430만원이다. 3억원대였던 중랑·강북구는 나란히 6억원대로 진입했다.

실거래가가 2배 가까이 오른 자치구도 속출했다. 성동구는 해당 기간 중 실거래가가 6억7080만원에서 14억1450만원으로 2배 넘게 폭등했다. 상승폭으로 서울 1위, 전국 1위다. 용산구를 비롯해 광진구는 같은 기간 6억6630만원에서 11억9270만원으로 갑절가량 올랐다. 노원(3억4200만원→6억5010만원), 영등포(5억6360만원→10억4700만원), 마포(6억5590만원→11억2290만원) 등도 큰 폭으로 상승했다. 서울 용산의 한 공인중개사는 “서초·용산의 경우 해당 기간 중 많이 들어선 신축 아파트가 평균 실거래가를 크게 끌어올린 것으로 볼 수 있다”며 “재건축이 묶인 강남은 실거래가 상승폭이 이들 자치구에 비해 상대적으로 낮다”고 밝혔다.

서울 외 광역지자체에선 세종시의 상승폭이 가장 컸다. 2017년 평균 실거래가가 2억7540만원이던 세종은 지난 8월 4억3270만원으로 57% 올랐다. 경기·대전의 실거래가 상승도 눈에 띈다. 경기는 2017년 3억2520만원에서 올 8월 4억2610만원으로 서울·세종을 제외하곤 유일하게 평균 실거래가가 1억원 이상 올랐다. 대전도 같은 기간 2억1620만원에서 3억1000만원으로 1억원 가까이 올랐다. 이번 집계에서 대구만 평균 실거래가가 2억8530만원에서 2억8510만원으로 낮아진 것으로 나타났다. 평균 실거래가의 경우 집계 시점에 신고된 가격을 기준으로 산출하기 때문에 일부 편차가 있을 수 있다.

■ “옆 동네와 7억~8억원 차이”

지난 4년여간의 실거래가 추이를 보면 “오를 곳만 오른다” “똘똘한 한 채” “강남4구, 마용성, 노도강” 등 가격 상승과 관련된 부동산업계의 ‘통설’이 모두 사실로 입증된다. 그만큼 지역별로 실거래가 상승폭이 큰 편차를 보이면서 자산 양극화 현상이 두드러졌다. 2017년 1월 당시 서울에서 평균 실거래가가 가장 높은 강남(12억7000만원)과 가장 낮은 도봉(3억2530만원)의 차이는 9억4470만원이었다. 이 역시 큰 격차지만 올 8월 기준 최고가 자치구(서초)와 최저가 자치구(도봉)의 가격 차이는 14억4410만원까지 벌어졌다. 4년여 동안 편차가 5억원가량 커진 것이다.

서울 동대문·중랑·성동·광진 등 4개 자치구는 5호선 장한평역을 중심으로 반경 5㎞에 위치한 ‘옆 동네’들이다. 올 8월 기준 성동은 실거래가가 14억원을 넘었고, 광진은 12억원에 달한다. 동대문(7억4030만원), 중랑(6억2100만원)의 평균 실거래가를 감안하면 옆 동네 간 가격 격차가 많게는 7억~8억원에 달한다.

경기도도 가격 편차가 커졌다. 경기도에서 8월 기준 평균 실거래가가 가장 높은 곳은 과천시로 16억4390만원이다. 2017년 1월(8억360만원) 대비 2배 이상 가격이 올랐다. 2017년 기준 경기도 시 지역에서 실거래가가 가장 낮았던 안성시(1억3180만원)와 과천의 당시 가격차는 7억원을 넘지 않았다. 하지만 8월 기준 안성시(1억5630만원)와 과천시의 가격차는 무려 14억원이 넘는다.

주택 구매 양극화도 심화되는 중이다. 국토위 소병훈 민주당 의원이 분석한 ‘주택자금조달계획서 세부내역’ 자료를 보면 전체 주택매입자금의 절반 이상을 ‘그 밖의 차입금’으로 조달한 건수가 2019년 1256건에서 올해 8월 말 기준 4224건으로 3배 이상 늘었다. 소 의원은 “‘그 밖의 차입금’은 일반적으로 돈을 빌려준 사람과 빌린 사람의 관계가 가족이나 지인인 경우가 많다”고 밝혔다. 지난해 8월 서울 용산구의 한 주택을 19억9000만원에 매입한 한 10대 미성년자의 경우 매입자금 대부분인 17억9000만원을 어머니에게 빌렸다. 9세 이하 아동 명의의 ‘갭투기’도 서울·경기 지역에서 올해 지난해 대비 2배가량 늘었다.

반면 가족이나 지인을 통해 차입금을 동원할 여력이 없는 무주택자들은 이미 집을 마련하기 어려울 지경이 됐다는 분석이 나온다. 한국건설산업연구원은 최근 주택시장보고서를 통해 “서울과 경기 지역에 거주하는 무주택 30~40대들은 주택가격 상승으로 주택 구매 욕구를 갖고 있지만 실제 시장 진입은 어려운 상태”라며 “특히 서울 무주택자들의 괴리감이 더 클 것으로 예상된다”고 밝혔다. 박상혁 의원은 “정부는 2·4대책 등 기존에 발표한 주택공급 확대 방안을 차질없이 추진하는 등 집값 안정과 주거복지 강화에 힘써야 한다”고 말했다.

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