가로주택정비사업 현금청산 - galojutaegjeongbisa-eob hyeongeumcheongsan

가로주택 정비사업이 진행 중인 서울 성북구 석관동 일대의 모습. 유오상 기자

[헤럴드경제=유오상 기자] “이쪽 구역은 이제 조합설립인가를 신청할 예정인데, 길 건너 구역은 아직 소식이 없네요. 친한 주민들은 이러다가 땅값만 떨어지는 것 아니냐며 찾아와 걱정하고 있고, 매수자들 역시 ‘8월 전에 조합 설립이 되느냐’부터 물어봅니다.”

목차 Show

• 1. 주요 법률 개정 사항
• 2. 주요 용어의 정의
• 3. 주요 내용 정리
• 4. 결론 - 주의사항

지난 9일 만난 서울 성북구 석관동 인근의 한 공인 대표는 최근 가로주택정비사업이 한창인 석관동의 상황을 ‘시간과의 싸움’이라고 표현했다. 당장 오는 8월 3일까지 조합설립인가 신청을 하지 못하면 조합원들의 재산권이 침해당할 수 있다는 것이다. 모두 지난 2월 개정된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)’의 영향이다.

개정된 법에 따르면 투기과열지구 내 가로주택정비사업과 소규모 재개발사업은 앞으로 조합원의 입주권 양도를 제한받는다. 양도를 받을 경우에는 현금청산자로 분류돼 사실상 사업 참여가 불가능하다. 다만, 법이 시행되는 8월 4일 이전에 조합설립인가를 신청하면 규제 적용을 피할 수 있는데, 이 때문에 주민들의 조합 설립 속도가 빨라진 것이다.

이 대표는 “같은 재개발 구역인데 8월 3일까지 조합설립인가를 신청하는 구역은 나중에 소유권을 이전할 수 있지만, 8월 4일 이후에 조합설립인가를 신청하면 소유권 이전을 못하고 팔아도 현금청산 대상이 된다”라며 “이 때문에 옆 구역과의 가격 차이를 우려하는 주민들이 조합 설립에 열을 올리고 있다”라고 설명했다.

이처럼 ‘미니 재개발’로 불리는 소규모주택정비 사업지들이 최근 동의서 접수에 열을 올리고 있다. 정비업계에 따르면 석관 1-2구역은 최근 조합설립을 위한 동의율이 법적 기준을 넘기면서 조합설립총회와 인가 신청을 앞두고 있다. 앞서 조합설립에 성공한 1-3, 1-7구역에 이어 속도를 내고 있는 상황으로, 당장 주민들은 “규제를 피할 수 있게 됐다”는 반응이다.

문제는 아직 동의서 접수율이 낮은 정비구역들이다. 석관동 내 13개 정비구역 중 단 두 곳만이 조합설립인가를 받았는데, 상당수 구역이 아직 동의율 80%를 넘기지 못해 신청이 불가능한 상황이다. 이날 공인 대표를 찾은 석관동의 한 토지 소유주는 “입주권 양도는 소규모 재개발 참여자에게는 중요한 문제다. 양도가 가능한 지역과 불가능한 지역의 가격 차이가 클 것”이라며 “같은 동네에 이런 가격 차이가 생기면 전체 사업에도 문제가 생길 것”이라고 주장했다.

실제로 입주권 양도가 불가능해질 것을 우려해 아예 급매를 내놓는 경우도 있다. 석관동의 다른 공인 대표는 “최근 투자를 위해 들어왔다가 조합 설립 동의율이 좀처럼 오르지 않으니 다시 되팔겠다며 매물을 내놓은 경우가 있었다”라며 “지금은 향후 현금청산 위험성이 있다 보니 매수자들도 조심스러워하는 분위기”라고 설명했다.

사정은 대부분이 투기과열지구로 묶인 서울 내 다른 소규모 정비사업 현장도 마찬가지다. 정비업계 관계자는 "현금청산은 주택 소유주에게 곧 재산권 피해를 뜻한다"라며 "8월 전까지 조합 설립을 마치려는 사업지마다 혼란은 불가피할 것”이라고 말했다.

1. 주요 법률 개정 사항

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 2021. 6. 29. 일부개정 국회 본회의 가결

개정법률 중 분양 신청이 금지되는 조항과 단서로써의 예외조항을 정리해 본다.

가. "소규모재개발사업"  

○역세권ㆍ준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 ‘소규모재개발사업’을 신설함(안 제2조제1항제3호라목).

나. "소규모주택정비 관리지역 " 신설 

 ○노후ㆍ불량 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물 등이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 소규모주택정비사업을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위한 ‘소규모주택정비 관리지역’을 신설함(안 제2조제1항제9호).

다. 빈집정비계획 수립 의무화 

 ○ 제4조(빈집정비계획의 수립) ① 시장ㆍ군수등은 빈집을 효율적으로 정비 또는 활용하기 위하여 다음 각 호의 사항을 포함하는 빈집정비에 관한 계획(이하 “빈집정비계획”이라 한다)을 5년마다 수립ㆍ시행하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 요청하거나 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하는 때에는 빈집정비계획 수립 후 1년마다 해당 계획의 타당성을 재검토할 수 있다.  <시행 2022.1.1.>

   => 변경전: ① 시장ㆍ군수등은 빈집을 효율적으로 정비 또는 활용하기 위하여 다음 각 호의 사항을 포함하는 빈집정비에 관한 계획(이하 “빈집정비계획”이라 한다)을 수립ㆍ시행할 수 있다.

라. 분양 금지 대상 규정 (부칙 조항 삽입)

부칙 제3조(토지등소유자의 분양신청에 관한 특례) ① 소규모재개발사업 또는 가로주택정비사업(시장ㆍ군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 이 법을 국회가 의결한 날(2021.6.29)의 다음 날(2021.6.30)부터 토지등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 없다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에도 불구하고 소규모재개발사업을 시행하는 경우로서 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제17조의2제6항의 개정규정에 따른 고시가 있은 날 이전에 분양계약을 체결하고 제18조 또는 제19조에 따른 사업시행자의 지정, 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고 또는 제23조에 따른 조합설립인가의 신청 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 있다.

③ 제1항에도 불구하고 가로주택정비사업을 시행하는 경우로서 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제43조의2제3항의 개정규정에 따른 관리계획의 고시일 이전에 분양계약을 체결하고 제18조제2항에 따른 사업시행자의 지정ㆍ고시 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 있다.

2. 주요 용어의 정의

가. 소규모주택정비사업

“소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

1). 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업

2). 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업

3). 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업

4). 소규모재개발사업: 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업 (신설)

나.주민합의체, 빈집밀집구역, 소규모주택정비관리지역

7. “주민합의체”란 제22조에 따라 토지등소유자가 소규모주택정비사업을 시행하기 위하여 결성하는 협의체를 말한다.

8. “빈집밀집구역”이란 빈집이 밀집한 지역을 관리하기 위하여 제4조제5항에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

9. “소규모주택정비 관리지역”(이하 “관리지역”이라 한다)이란 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 소규모주택정비사업을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 제43조의2에 따라 소규모주택정비 관리계획이 승인ㆍ고시된 지역을 말한다.

3. 주요 내용 정리

가. 빈집정비계획

10조(빈집정비사업의 시행자) ① 빈집정비사업은

하거나 다음 각 호에 해당하는 자와

할 수 있다.  <개정 2019. 4. 30.>
  1.  한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “토지주택공사등”이라 한다)
  2. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설사업자(이하 “건설업자”라 한다)
  3. 「주택법」 제7조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자(이하 “등록사업자”라 한다)
  4. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 “부동산투자회사”라 한다)
 5. 「사회적기업 육성법」 사회적기업, 「협동조합 기본법」 설립신고된 협동조합, 「민법」 에 따른 비영리법인 및 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 따라 설립허가된 공익법인

② 시장ㆍ군수등은 제1항에도 불구하고 제9조제1호, 제2호 또는 제4호의 방법으로 시행하는 빈집정비사업으로서

하기 위하여 필요한 경우에는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하여

.

③ 시장ㆍ군수등은 빈집정비사업_을 시행하는 경우에는 __ 해당 빈집 소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 해당 빈집 소유자의 소재를 알 수 없는 경우에는 __해당 지방자치단체의 공보 및 홈페이지에 공고하고, 공고한 날부터 30일이 지난 날까지 해당 빈집 소유자가 의견을 제출하지 아니하면 동의한 것으로 본다.

나. 소규모주택정비사업

제16조(소규모주택정비사업의 시행방법) 

① 자율주택정비사업은 제29조에 따른

에

하는 방법으로 시행한다.

② 가로주택정비사업은

에서 제29조에 따라

에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다.

③ 소규모재건축사업은 제29조에 따라

에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔(「건축법」 제2조제2항에 따른 업무시설 중 오피스텔을 말한다)을 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다. 다만_생략

④ 소규모재개발사업은 제29조에 따라 인

에 따라 주택 등 건축물을 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다.  <신설 2021. 7. 20.>

다. 소규모주택정비사업의 시행자

제17조(소규모주택정비사업의 시행자) 

① 자율주택정비사업은

시행하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와

1. 시장ㆍ군수등
  2. 토지주택공사등
  3. 건설업자
  4. 등록사업자
  5. 신탁업자
  6. 부동산투자회사

② 자율주택정비사업의 시행으로 _ “공공임대주택”__의 비율__이 50퍼센트 이상이 되도록 건설하는 경우에는 제1항에도 불구하고 토지등소유자 1명이 사업을 시행할 수 있으며, 제2조제1항제3호에 따른 지역 외에서도 사업을 시행할 수 있다.  <개정 2019. 8. 20., 2021. 7. 20.>

③ 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.  <개정 2021. 7. 20.>

1. 토지등소유자가

하거나 해당 토지등소유자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와

하는 방법
2. 제23조에 따른

하거나 해당

를 받아 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와

하는 방법

라. 주민협의체

제22조(주민합의체의 구성 등) ① 토지등소유자는 다음 각 호에 따라 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 토지등소유자 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여야 한다.
  1. 제17조제1항에 따라 자율주택정비사업을 시행하는 경우로서

인 경우
  2. 제17조제3항제1호에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 경우로서

② 제17조제3항제1호에 따라 소규모재개발사업을 시행하는 경우에는

(국유지ㆍ공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이

를 시장ㆍ군수등에게 제출하는 경우에는 동의한 것으로 본다. 이하 제3항에서 같다)를 받아 주민합의체를 구성하여야 한다. 이 경우 주민합의체의 구성에

.  <신설 2021. 7. 20.>

③ 제1항제1호에도 불구하고 관리지역에서 시행하는 자율주택정비사업의 경우에는 토지등

이 경우 주민합의체의 구성에 동의하지 아니한 토지등소유자도 주민합의체 구성원으로 포함하여야 한다.  <신설 2021. 7. 20.>

④ 사업시행구역의

각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별

(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의

해당 토지 또는 건축물이 소재하는

를 받아야 한다.  <신설 2021. 7. 20.>

⑤ 토지등소유자는

토지등

(제2항 및 제3항에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 말한다)로 주

하고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라

하여 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.  <개정 2021. 7. 20.>

⑥ 제5항에 따른 주민합의서는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.  <개정 2021. 7. 20.>
  1. 주민합의체의 명칭
  2. 사업시행구역의 위치 및 범위
  3. 주민합의체의 목적 및 사업 내용
  4. 주민합의체를 구성하는 자의 성명, 주소 및 생년월일(법인, 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인의 경우에는 「부동산등기법」 제49조에 따라 부여된 등록번호를 말한다. 이하 같다)
  5. 주민합의체 대표자의 성명, 주소 및 생년월일
  6. 시공자 또는 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경 방법
  7. 주민합의체의 의결사항 및 의결방법
  8. 그 밖에 주민합의체의 구성 및 운영에 필요한 사항으로서 시ㆍ도조례로 정하는 사항

마. 조합

제23조(조합설립인가 등) ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는

토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.

1. 정관
2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류

② 소규모재건축사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 주택단지의 공동주택의 각 동__별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받아 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
③ 토지등소유자는 제2항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 사업시행구역에 포함된 경우 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

④ 소규모재개발사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.  <신설 2021. 7. 20.>

⑤ 제1항ㆍ제2항 또는 제4항에 따라 설립된 조합은 인가받은 사항을 변경하는 경우 조합 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한__ 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는__신고한 후 변경할 수 있다.  <개정 2021. 7. 20.>

⑥ 조합이 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 경우 「주택법」 제54조를 적용할 때에는 해당 조합을 같은 법 제2조제10호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가를 받은 날에 같은 법 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다.  <개정 2021. 7. 20.>

4. 결론 - 주의사항

이는 2021. 6. 30.부터는 소규모재개발사업이나 관리지역에서 시행하는 공공시행 가로주택정비사업의 경우에는 분양이 금지되므로 해당 지역 토지나 건축물을 매매하는 경우에는 주의하여야 한다. 분양이 금지된다는 이야기는 곧 현금청산만 가능하다는 이야기 이고 이는 감정평가 금액이 매매가에 미치지 못할 가능성을 배제할 수 없기 때문 이다.

또한 이 법은 도정법의특례법으로써 각종 조합원의 자격, 사업시행계획인가, 분양계획, 정비구역 지정 등에 대한 규정을 담고 있으므로 해당 항목별 사전검토가 빌요하다.