전국서 소규모주택사업 급증 가로주택·모아주택·모아타운 모아주택=서울형 소규모사업 지난 2018년 2월 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 시행됨에 따라 전국에서 소규모주택정비사업을 추진하는 구역이 급증하고 있다. 소규모주택정비사업은 과거 도시 및 주거환경정비법에서 태생했지만, 사업절차나 특례 등에 대한 내용이 부실해 사실상 유명무실한 상태였다. 하지만 소규모주택정비법으로 독립하고, 부동산 시장 상황까지 맞아떨어지면서 전국적인 유명세를 타고 있다. 다만 비교적 신생 사업인데다 종류도 많고, 용어도 혼재해 사용하다보니 일선 업계에서는 혼란을 겪는 경우가 적지 않다. 특히 서울시의 경우 모아주택과 모아타운이라는 새로운 명칭을 사용함에 따라 소규모정비사업과는 다른 사업으로 오해하는 경우도 많다. 소규모주택정비법을 통해 소규모정비사업과 모아주택에 대해 알아봤다.  ▲소규모주택정비사업, 위치·방법에 따라 자율주택정비·가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발로 구분 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은 명칭 그대로 빈집과 소규모주택을 정비하기 위해 제정한 법률이다. 따라서 ‘빈집정비사업’과 ‘소규모주택정비사업’을 추진하기 위한 내용을 담았다. 소규모주택정비사업은 △자율주택정비사업 △가로주택정비사업 △소규모재건축사업 △소규모재개발사업 등 4종류의 사업으로 구분된다. 우선 자율주택정비는 자율적으로 개량·건설하는 사업인 만큼 20세대 미만의 작은 면적을 정비하는 사업이다. 정비라기보다는 흔히 재생의 개념으로 바라보는 시각이 우세하다. 가로주택정비는 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업으로 정의하고 있다. 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만으로 기존 주택이 단독주택은 10가구 이상, 공동주택은 20세대 이상이어야 한다. 소규모재건축은 도시 및 주거환경정비사업에 따른 재건축의 축소판으로 보면 된다. 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업으로 면적이 1만㎡ 미만이면서 200세대 미만이어야 한다. 소규모재개발은 통상적으로 주거·상업지역에서 진행하는 재개발사업과 달리 역세권이나 준공업지역이 시행 대상지역이다. 철도역 승강장 경계로부터 350m 이내, 또는 준공업지역에서 5,000㎡ 미만인 곳이 해당된다. 소규모주택정비사업의 장점은 사업기간이 짧다는 점이다. 통합심의를 진행하고, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 진행하는 등 사업절차가 단순해 일반 정비사업과 비교하면 단기간 내에 사업을 완료할 수 있다는 것이다. ▲소규모주택정비 관리계획 수립해 광역적 개발… 면적 기준 완화 등 인센티브 제공 소규모주택정비사업은 1만㎡ 미만의 소규모로 정비하는 만큼 난개발이 불가피하다는 단점이 있다. 이에 따라 지난해 7월 소규모주택정비법을 개정해 여러 곳의 소규모정비사업구역을 합쳐 광역적으로 개발할 수 있는 제도를 마련했다. 바로 ‘소규모주택정비 관리계획’이다. 소규모주택정비 관리계획은 10만㎡ 미만의 면적을 대상으로 시장·군수 등이 시·도지사에게 신청하면 승인 여부를 결정하게 된다. 소규모주택정비 관리계획이 수립된 지역은 ‘소규모주택정비 관리지역’이 된다. 이 경우 관리지역 내 소규모주택정비사업의 면적은 2만㎡ 미만으로 확대되고, 1·2종일반주거지역은 각각 2·3종일반주거지역으로 1단계씩 종상향이 이뤄진다. 다만 종상향에 따른 용적률 증가분의 50% 이하는 임대주택으로 공급해야 한다. 더불어 관리계획에 따라 정비기반시설 또는 공동이용시설 등을 설치할 경우에는 국가나 시·도지사가 비용의 전부 또는 일부를 보조·융자할 수 있다. 또 소규모정비사업에 필요한 비용도 공공으로부터 보조·융자가 가능하다. ▲모아주택, 서울지역 특성에 맞는 소규모주택정비사업… 모아주택 몰려있는 지역은 모아타운으로 추진 서울시는 지난 1월 재개발이 어려운 저층주거지의 새로운 정비모델로 ‘오세훈표 모아주택’을 도입한다고 밝혔다. 시가 새로운 정비모델이라고 표현했지만, 소규모주택정비사업과 거의 유사해 사실상 동일한 사업으로 볼 수 있다. 절차적으로도 소규모주택정비법에 따른 소규모주택정비사업으로 추진한다. 모아주택이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 정비하는 ‘모아타운’은 소규모주택정비 관리지역의 개념과 사실상 동일하다. 즉 모아주택은 소규모주택정비사업, 모아타운은 소규모주택정비 관리지역의 브랜드 정도로 인식하면 된다. 다만 서울지역의 특성에 맞는 지원을 한다는 점이 차별화된 포인트다. 예를 들어 모아타운의 경우 2종 7층 이하 지역은 최고 층수가 기존 10층에서 15층으로 완화한다. 또 모아타운 1곳당 375억원의 정비기반시설 비용(국·시비)을 지원하고, 공공건축가가 기본설계도 지원한다. 심민규 기자 저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지 오늘은 가로주택정비사업의 장점과 단점을 비교해보려고 합니다. 먼저 가로주택정비사업의 장점을 볼까요? 가로주택정비사업의 첫 번째 장점은 사업속도가 빠르다!라는게 장점입니다. 기본계획수립이나 정비구역지정 · 안전진단 · 추진위원회 승인이라는 법정절차가 생략되므로 다른 정비사업에 비해 빠를 수밖에 없습니다. 서울시에서 그동안 진행되었던 재개발·재건축현장들이 준공까지 시간이 얼마나 걸렸는지 도표로 한 번 볼까요? 위의 도표를 보면 알겠지만 정비구역지정부터 준공까지 정말 많은 시간이 걸립니다. 도표에서도 알 수 있듯이 강남권 재건축은 시간이 정말 많이 걸렸죠? 상대적으로 강북권 재개발은 시간이 좀 빠른 편이구요. 그럼 가로주택정비사업은 과연 시간이 얼마나 걸릴까요? 기본적인 단계들이 생략되니 당연히 시간이 훨씬 단축됩니다. 사업지 규모나 조합원 단합 정도에 따라 차이는 있지만 공사기간 포함 3년정도 예상됩니다. 가로주택정비사업의 장점 2번째는 각종 건축규제 완화입니다. 대지의 조경 기준이나 건폐율 산정 기준 · 대지안의 공지 기준 · 건축물의 높이 제한 기준 · 부대시설 및 복리시설의 설치 기준 등 각종 건축규제들에 대해 심의를 거쳐 완화를 받을 수 있습니다. 가로주택정비사업의 장점 3번째는 관리처분시 3주택까지 조합원 공급이 가능하다는 점이죠. 최근 재건축에서도 3주택 공급이 가능한 것으로 법이 개정됐죠. 가로주택정비사업의 장점 4번째는 사업비를 융자해준다!는 점입니다. 서울시 가로주택정비사업의 경우 건축 공사비의 40%이내에서 최대 30억까지 융자 알선을 해주는데 사실 이 부분은 공사비 융자부분의 한도가 30억이라는 점에서 아쉬운 부분이 있긴 하지만 그래도 연2%로 빌릴 수 있으니 조합입장에선 금융비용 절감의 효과가 있으니 장점이라고 할 수 있습니다. 가로주택정비사업의 장점 5번째는 서울시의 경우 미분양 리스크가 없다!라는 점입니다. 미분양시 SH가 매입해가기 때문이죠. 다만 매입비용에 대한 명확한 규정이 보완되어야 할 부분입니다. 서울시 가로주택정비사업의 장점 6번째는 조합원이 100명 이하인 경우 시공자가 공동사업시행자로 참여하는 경우 조합총회에서 정관에 따라 시공자를 선정할 수 있다는 점입니다. 이번에는 가로주택정비사업의 장점이 될 수도 있고 단점이 될 수도 있는 추정분담금 산정서비스에 대한 내용입니다. 추정분담금 산정서비스는 서울시의 가로주택정비사업에 대한 공공지원으로써 주민10% 이상이 해당 구청에 추정분담금 산정서비스를 신청하게 되면 서울시가 추정분담금 산정 용역에 필요한 비용을 해당 구청에 내려주게 되고 해당 구청에서는 용역업체에 용역 발주를 해야되는데 담당자가 세월아 네월아 하고 있으면 불필요한 시간만 걸리고 공공지원이 아니라 오히려 독이 되기 때문입니다. 또한 말 그대로 추정일 뿐인데 충분한 내용을 인지하지 못한 상황에서 조합의 분란을 초래할 수 있는 계기도 될 수 있습니다. 이 부분은 전에도 포스팅을 한 번 했지만 다른 포스팅에서 좀 더 상세하게 다루어 보도록 하겠습니다. 가로주택정비사업은 사업의 특성상 소규모 개발(3,025평 미만)이기 때문에 대규모 개발을 희망하는 주민들에겐 부적합합니다. 기반시설이 새로 늘어난다거나 하는 내용들을 기대하면 안됩니다. 이 부분은 단점이라기 보다는 가로주택정비사업 고유의 특성입니다. 서울시 뉴타운사업도 직권해제 되는 마당에 새롭게 시작되는 대규모 개발은 향후 어렵다는 것을 아셔야 됩니다. 그런데 여전히 뉴타운 사업에 대한 후유증으로 광역개발에 대한 욕구들이 아직 많이 남아 있습니다. 가로주택정비사업의 가장 고질적인 단점은 바로 층수문제입니다. "2종 일반주거지역의 경우 15층 이하의 범위에서"라고 도정법 개정이 되어 5.29부터 시행되고 있으나 "15층 이하의 범위에서 조례로" 정하도록 되어있기 때문에 조례개정이 되지 않는 한 서울시의 경우 7층 이하입니다. 서울시는 조례개정을 하지 않는다고 입장을 밝혔죠. 따라서 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 하는 경우 7층 이하(심의 받아 평균층수 7층 이하)로만 건축을 할 수 있는데 사업지의 용도지역이 2종 일반주거지역이면서 처음부터 7층 이하로만 용도지역이 되어 있는 경우에만 가로주택정비사업을 하려고 할 것이고 7층 이하 지역이 아닌 그냥 2종 일반주거지역의 경우에선 가로주택정비사업이 활성화되기는 어려울 것입니다. 가로주택정비사업의 단점 중 또 하나는 조합설립시 여전히 높은 동의율입니다. 기존 90% 동의율에서 작년 80%로 낮추기는 했지만 개인적인 생각으론 동의율은 75%가 적합하다고 봅니다. 다른 정비사업의 경우 재개발이나 도시환경정비사업의 경우 75% + 면적 2분의 1 재건축 사업의 경우에도 동의율은 75% + 면적 75% + 동별 요건입니다. 가로주택정비사업만 동의율이 80% + 면적 3분의 2인데 이를 75%로 낮추는게 좋을 것 같다는 주관적인 견해입니다. 지난 포스팅 "서울시 뉴타운 관리방안"에서 서울시가 기자회견을 한 내용들이 있는데요. 뉴타운 28군데를 서울시가 직접 해제하는 구역의 경우 그 대안사업 중 하나가 바로 가로주택정비사업입니다. http://blog.naver.com/nestbuilder/220339567615 향후 가로주택정비사업을 제대로 활성화 시키려면 서울시 조례개정을 통해서 특히 층수완화 부분을 다시 한번 고려해야 된다는 생각입니다. 이상 가로주택정비사업의 장점과 단점에 대한 포스팅 마칩니다. |
소규모 주택정비사업 장단점 - sogyumo jutaegjeongbisa-eob jangdanjeom
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