소규모재건축 절차 - sogyumojaegeonchug jeolcha

소규모 주택정비 사업이란?

도심 내 노후된 소규모 주택의 주거환경을 개선하여 주거생활의 질을 향상시키기 위한 사업 입니다.

소규모 주택정비사업의 종류

소규모 주택정비사업의 비교

소규모 주택정비사업 활성화를 위한 특례

소규모 재건축 사업의 경우「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」제48조에 따른 건축규제 완화 규정은 동법 제18조제1항제1호의 취약주택 정비사업만 해당됨

자율주택 정비사업

노후 단독·다세대 밀집지역에서 10필지 내외를 통합 개발하여 다양한 저층주거(다세대, 연립, 저층아파트)를 조성하는 주민 주도형 주택 정비사업 입니다.

사업대상지역

• 도시활력증진지역 개발사업의 시행구역
• 지구단위계획구역
• 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비예정구역·정비구역 해제지역
• 주거환경개선사업의 정비구역
• 도시재생활성화 지역

사업요건

• 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
• 해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 미만일 것
  ※ 건축위원회 심의를 거칠 경우 80% 추가 가능
  1) 단독주택인 경우 : 10호(18호)
  2 )연립주택, 다세대주택인 경우 : 20세대(36세대)
  3 )단독주택과 연립주택‧다세대주택이 혼재된 경우 : 20채
  (단독주택의 호수와 연립주택‧다세대주택의 세대수를 합한 수 (36채)

추진절차

1. 01

   사업성 분석

2. 02

   주민합의체 구성(전원동의)

3. 03

   건축심의(필요시 통합심의)

4. 04

   사업시행계획인가

1. 05

   공사착공

2. 06

   준공

사업의 장점

• 건축인·허가만으로 사업착수 가능(구역지정, 조합인가 등 불필요)
• 짧은 사업기간
• 다양한 주거형태 구성과 통합개발에 따른 지상층 여유공간 확보가능(주차장, 주민공동시설 설치 등)

가로주택 정비사업

가로로 둘러싸인 지역을 대상으로 기존 기반시설과 가로망을 유지하면서 소규모로 노후주택을 정비하기 위해 도입된 블록단위 소규모 정비사업

사업대상지역

• 1만㎡미만의 가로구역(도시계획 도로로 둘러싸인 구역), 해당 지역을 통과하는 도로(4m이하인 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니한 구역

  ※도시계획도로로 둘러싸인 구역 : 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공용지, 공용주차장, 너비 6m이상 건축법상 도로일 경우 도시계획 도로로 인정

사업요건

• 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
• 해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 이상일 것
  1) 단독주택인 경우 : 10호
  2) 공동주택인 경우 : 20세대
  3) 단독주택과 공동주택이 혼재된 경우 : 20채(단독+공동주택 세대수 합)

진행절차

1. 01

   조합설립인가신청

2. 02

   조합설립인가

3. 03

   건축심의

4. 04

   분양공고 및 매도청구

5. 05

   사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)

1. 06

   공사착공

2. 07

   준공인가

3. 08

   이전고시

4. 9

   청산

소규모 재건축 사업

정비기반시설이 양호한 지역에서 노후된 공동주택 단지를 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업

사업대상지역

• 「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역

◎ 주택단지의 정의
▶「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지
▶「건축법」에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지 등

사업요건

• 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
• 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
• 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

추진절차

1. 01

   조합설립인가신청

2. 02

   조합설립인가

3. 03

   건축심의

4. 04

   분양공고 및 매도청구

5. 05

   사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)

1. 06

   공사착공

2. 07

   준공인가

3. 08

   이전고시

4. 9

   청산

사업의 장점

「도시 및 주거환경정비법」상 재건축과 달리 안전진단 및 구역지정, 관리처분계획인가 등 추진절차가 간소화 되어 빠른 사업 추진가능

가로주택 정비사업과 소규모 재건축 사업의 절차

부동산/소규모주택정비사업 2020. 9. 26.

가로주택 정비사업과 소규모 재건축 사업의 절차

이전 포스팅에서 말씀드렸듯이 소규모주택정비사업은 재개발·재건축에 비해 진행 절차가 비교적 간단합니다.

기존 재건축·재개발은 조합설립인가 전에 정비기본계획을 수립하고 구역지정을 받습니다

이후 조합 설립을 위한 조합설립추진위원회를 구성합니다.

가로주택정비사업의 경우 이 단계들을 제외하여 전체 개발에 소용되는 시간을 많이 줄였습니다.

실제로 그림 상의 기존 재건축 재개발이 평균 8년 6개월이라고 하는데 실제로는 더 걸리는  경우가 허다합니다.

이번에는 가로주택 정비사업과 소규모 재건축 사업의 절차에 대해 조금 구체적으로 알아보겠습니다.

1. 조합설립인가 - (시장/군수/구청장 인가)

조합을 설립하려면 소유자의 동의를 얻어야 하고, 이후 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다

이 동의는 가로주택 정비사업과 소규모 재건축 사업의 요건이 조금 다릅니다.

조합 관련한 더 자세한 내용은 아래 포스팅 링크를 눌러서 확인가능합니다.

조합설립준비

조합 정관

조합설립동의서

조합설립동의 철회

조합창립총회 개최

조합설립인가 신청

2. 건축심의

조합을 설립하면 지방건축위원회로부터 아래 사항을 심의받아야 합니다

1) 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률, 높이

2) 건축물의 건축선

3) 정비기반시설 계획

4) 공동이용시설 설치계획

5) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

6) 기타 시도 조례로 정하는 사항

(건축심의에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)

3. 종전자산평가

건축심의를 잘 통과했다면 조합원 자산에 대한 감정평가를 받을 수 있습니다.

이 평가는 조합이 총회에서 의결로 선정한 감정평가업자와 시장/군수가 선정한 감정평가업자의 금액을 평균해서 결정됩니다.

(종전자산평가에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)

4. 조합원 분양신청

(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제28조)

조합은 건축 심의 결과를 통과받은 날로부터 90일 이내에 종전자산평가액, 분담금 추산액, 분양신청기간에 대해 토지등 소유자에게 통보하고 일간신문에 공고해야 합니다. 

(조합원 분양신청에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)

5. 관리처분계획 수립

(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제33조)

관리처분계획은 사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등을 대상으로 하는 권리 배분에 대하여 정하는 것입니다.

빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제33조에 규정되어 있습니다.

(조합원 분양신청에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)

6. 사업시행계획인가

(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제29조, 제30조)

5번의 계획이 모두 정리되면 시장/군수에게 계획을 제출하고 사업시행을 하겠다는 인가를 받아야 합니다.

이 계획에는 동법 제30조에서 규정하고 있는 아래 내용을 포함하여야 합니다.

(사업시행계획인가에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)

7. 이주, 착공 및 분양

(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제34조)

드디어 이주 후 공사에 착수할 수 있습니다. 

건축물이 건설되면 동법 제29조에 따라 토지등소유자에게 공급하고 분양을 실시합니다.

8. 준공인가 및 조합청산

(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제40조, 제41조)

공사가 완료되면 준공인가를 받고 조합의 청산을 실시합니다.

가로주택 정비사업도 재개발 재건축과 같이 추가 분양받은 주택은 3년간 전매 제한이 있으니 주의하시기 바랍니다.

(준공인가 및 청산에 관한 더 자세한 내용은 이 포스팅을 확인해주세요)