농가 주택 1 가구 2 주택 - nong-ga jutaeg 1 gagu 2 jutaeg

Q. 도시에 아파트(⇒일반주택) 1채를 가지고 있습니다. 퇴직하고 주말 시골에서 텃밭을 가꾸면서 생활하기 위하여 세컨(드)하우스로서 농가 주택(⇒농어촌주택) 1채를 더 구입하려고 합니다. 이 경우 1가구 2주택이 되어 도시 아파트를 매도할 때 양도소득세를 내야 하나요?

A. 조세특례제한법(제99조 제4항)에 의하면 다음 세 가지 요건을 갖춘 경우 농어촌주택은 주택이 아닌 것(없는 것)으로 보아 즉 1가구 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 도시에 있는 사람들의 농어촌 이주를 촉진하기 위하여 규정한 특례조항입니다.

(1) 지역조건 : ① 수도권지역 ② 도시지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률) ③ 조정대상지역(주택법) ④ 허가구역(부동산 거래 신고 등에 관한 법률) ⑤ 관광단지(관광진흥법)를 제외한 읍/면 지역일 것

단, 읍/면 지역 외에  인구 20만 명이 안 되는 소규모의 시(예: 경북의 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시)에 있는 동  지역도 가능합니다.

그리고 일반주택과 농어촌주택이 같은 읍/면에 있지 않아야 합니다.

(2) 가액조건 : 구입할 때의 주택 가액(개별주택가격)과 토지 가액(기준시가)의 합이 2억(한옥은 4억) 원 이하일 것

구입할 때의 가액이므로 구입한 후 2억 원을 넘더라도 무방합니다.

구입할 때는 2억 원을 초과하였으나 그 후 분할하여 2억 원 이하가 되는 경우에는 특례혜택이 없습니다.

(3) 보유기간조건 : 농어촌주택을 구입한 후 3년간 보유한 이후에 일반주택을 매도할 것

주택 구입 순서에 있어서 일반주택을 먼저 구입한 후 농어촌주택을 구입하여 3년간 보유해야 합니다.

이밖에 면적조건(종전 660m² 이하)은 삭제되었으므로 면적에 관계없이 적용됩니다.

만약 위의 조건을 갖추지 못한 상태에서 일반주택을 매도한 경우에는 1가구 2주택이 되어 양도소득세를 부과합니다.

그러나 이때 농어촌주택을 용도변경(창고, 근생 등)하거나 멸실 처리를 하면 비과세 대상이 될 수 있습니다.

비과세 특례 적용기간은 2003.8~2022.12.31까지이며, 2년마다 연장되고 있습니다.

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농가주택을 취득하면 기존 주택 양도시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 모든 농가주택이 비과세 대상이 되는건 아닙니다. 아래에서 1가구 1주택으로 혜택받을 수 있는 조건을 확인해보세요.

농가주택 1가구 2주택 비과세 대상 조건

주말주택, 시골주택, 전원주택 하면 떠오르는 아름다운 자연풍경이 펼쳐지는 아담한 집이 떠오릅니다. 많은 분들이 도시생활을 벗어나 여유로운 시골을 찾고 있는데요.

이때 농가 주택 구입까지 생각하시는 분들이 있습니다. 정부에서는 시골로의 귀농 등을 권장하면서 여러가지 혜택을 주고 있는데 이 중 제일 큰 혜택은 양도소득세 비과세 적용입니다.

농가주택 1가구 2주택 양도소득세

일반적으로 주택을 취득하면, 이미 보유하고 있던 일반 주택과 함께 1가구 2주택이 됩니다. 하지만 농어촌 주택를 취득하면 일반 주택 양도시 농어촌 주택이 없는것처럼 1가구 1주택으로 적용됩니다. 따라서 양도소득세 비과세가 되는 것입니다. (조특법 제99조의 4)

모든 농가주택이 비과세 대상 아니에요

하지만 좋다고 덜컥 구입했는데 나중에 일반 주택 팔려고 보니 비과세 혜택을 못받는 경우도 있습니다. 왜냐면 취득한 농어촌 주택이 비과세 조건에 부합하지 않았기 때문입니다. 아래 비과세 대상이 되는 농어촌 주택의 요건을 꼭 확인하세요.

농어촌 주택 비과세 대상 요건

• 2003년 8월부터 2022년 12월 31일까지 취득한 1채의 농어촌 주택 (신축 포함)
  • 농어촌 주택 : 읍,면,20만 이하 인구의 시외 지역에 있는 주택
  • 수도권 지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 그밖에 관광단지 등의 지역은 제외
• 농가주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가 합계액이 취득 당시 2억원을 초과하지 않아야
• 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 취득한 농가주택과 같은 읍,면 또는 연접한 읍,면에 있지 않아야
• 취득한 농가주택을 3년 이상 보유해야

참고로, 기존의 농어촌 주택 '660제곱미터 이하'라는 규모 제한은 올해부터 없어졌습니다. (조세특례제한법 제99조의 4)

위와 같은 농어촌 주택의 요건과 부합한다면 비과세 대상이 되어 양도세 면제 혜택을 누릴 수 있습니다. 이때 취득만 하면 자동으로 양도세가 면제되는 것이 아닙니다.

양도소득세 특례적용 꼭 신고해야

양도소득세 과세표준신고기한 내에 1세대 1주택 특례적용신고서를 제출해야 합니다. 이때 함께 제출해야 하는 서류는 아래와 같습니다.

특례적용신고서와 함께 제출해야 하는 서류

• 주민등록표 등,초본
• 일반주택의 토지,건출물대장 및 토지, 건물 등기사항 증명서
• 농어촌주택의 토지,건축물 대장 및 토지, 건물 등기사항 증명서
• 취득 농지의 등기부 등본

참고로, 양도세 신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

농가주택 1가구 2주택 비과세 혜택은 해당 농어촌 주택의 요건이 제일 중요합니다. 위의 사항을 꼼꼼히 확인하시고 또 시간에 따라 개정되고 변경되는 조세법에 유의하시면 도움이 됩니다. 농가주택 신축에 관심이 있다면 아래 관련글을 참고해주세요.

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