공인중개사협회 손해배상 - gong-injung-gaesahyeobhoe sonhaebaesang

2010. 9. 30.

1. 청구취지
피고는 제1심 공동피고 1, 2와 연대하여 원고에게 30,000,000원 및 이에 대하여 2008. 4. 11.부터 이 사건 소장 부본 최후 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금전을 지급하라.
2. 항소취지
제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.

1. 제1심 판결의 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 피고가 당심에서 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 추가 판단사항
피고는, 제1심 공동피고 2와 사이에 체결한 공제계약상의 공제금액인 5,000만 원은 공제기간 동안 발생하는 모든 사고에 대하여 피고가 부담하여야 할 총 공제금의 한도를 의미하는 것인데, 피고가 이 사건과 별도로 제1심 공동피고 2의 중개행위로 인하여 피해를 입은 소외 2에게 5,000만 원을 지급하였으므로, 피고에게는 더 이상 제1심 공동피고 2의 중개행위로 발생한 공제사고에 관한 공제금을 지급할 의무가 없다고 주장한다.
살피건대, 갑 제9호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 공제계약 체결 당시 적용되던 피고의 공제규정 제3조 제5호에 ‘공제금액이라 함은 사고가 발생한 때 협회가 그 배상으로 납부할 최고 한도로서 계약당사자 간의 약정된 금액’이라고, 공제약관 제1조 및 제2조 제1항에 ‘피고는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ’공인중개사법‘이라 한다)에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 보상하되, 피고가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다’고 규정되어 있던 사실, 이 사건 임대차계약 및 공제계약 당시 적용된 피고의 공제업무 취급예규 제4조는 공제금액의 ‘계약단위’에 대하여 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 공인중개사법 제30조 제3항 및 제38조 제2항 제8호는 중개업자로 하여금 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제에 가입하는 등의 조치를 취하도록 강제하면서, 위와 같은 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있도록 규정하고 있다. 위 인정사실과 공제약관 및 공제업무 취급예규의 관련 조항의 내용, 조문 체계나 공제제도의 취지 등에 비추어 보면, 피고의 위 공제약관이 규정하고 있는 ‘피고가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다’의 의미는 부동산중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사건 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총보상한도’를 규정한 것이라고 볼 수는 없다 할 것이다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결 참조).
한편 을 제2호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 공제계약 체결 당시 적용되던 피고의 공제규정 제3조 제5호와 관련하여 이 사건에서와 같은 보상한도의 해석문제가 발생하자, 피고는 위 조항을 ‘공제금액이라 함은 공제기간 중 발생하는 중개사고에 대하여 피고가 지급해야 할 당해 공제기간 중의 총 보상한도로서 피고와 공제계약자 간의 약정된 금액을 말한다’는 내용으로 개정하는 안을 마련하여 2008. 6. 12. 국토해양부장관의 승인을 얻었고, 이후 위 조항에 ‘(피고가 보상하는 총보상한도금액이란 손해를 입은 각 중개의뢰인이 피고로부터 지급받을 수 있는 공제금액의 합계액을 말한다)’는 문구를 추가하여 2009. 11. 7. 국토해양부장관의 승인을 얻은 사실, 또한 ‘협회가 보상하는 금액은 공제 가입금액을 한도로 한다’는 공제약관 제2조 제1항도 ‘협회가 공제가입자의 공제기간 중 발생하는 중개사고의 총보상한도액은 공제증서에 기재된 공제가입금액을 한도로 한다’로 개정되었고, 2009. 11. 18.경 국토해양부장관의 승인을 얻음으로써 관련 규정이 개정된 사실이 인정된다. 그러나 이 사건에 적용된 공제약관 및 공제규정이 이 사건 공제사고 발생 후 피고의 주장과 같은 취지로 개정되었다고 하더라도 그 개정규정이 이 사건에 소급하여 적용될 것은 아니므로, 피고가 원고에게 공제약관상의 보상금액 범위 내인 이 사건 공제사고로 인한 제1심 공동피고 2의 손해배상액 3,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 모두 지급하지 않은 이상 공제금지급의무가 소멸하였다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 피고에 대한 청구는 이유 있어 받아들일 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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• 주제명 [1건]

  공인중개사 2

• 본문[17건]

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• 100문 100답[2건]

  • 부동산 중개 과정에서 공인중개사의 부주의로 재산상 손해를 입었습니다. 이 경우 무슨 보험금을 청구할 수 있다고 들었는데, 어떻게 청구하는 것인가요?

    개업공인중개사는 중개행위 중 거래상대방에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 중개의뢰인이 보험금을 지급받으려면 손해배상합의서나 법원의 판결 등의 사본을 첨부해 보증기관에 청구하면 됩니다. ◇ 개업공인중개사의 손해배상책임 ☞ 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하거나, 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. ◇ 손해배상책임 보장을 위한 업무보증 설정 ☞ 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 다음에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 구분 설정 금액 법인인 개업공인중개사 ▪ 2억원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정해야 함 법인이 아닌 개업공인중개사 ▪ 1억원 이상 ◇ 보증보험금의 지급 등 ☞ 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금 공제금 또는 공탁금을 지급받으려는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서 화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본이나 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구해야 합니다. ☞ 개업공인중개사는 보증보험금 공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 합니다.
    

  • A 부동산 중개업체를 통해 토지를 매수하였는데 매도인은 매매 목적 토지의 소유권자가 아니어서 그 토지의 소유권을 취득할 수 없었습니다. 알고 보니 A 부동산의 개업공인중개사는 매도인이 진정한 권리자인지 확인조차 하지 않았다고 하는데 이 경우 A 부동산 중개업체에게 손해배상을 받을 수 있을까요?

    중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개행위 중 입은 재산상의 손해에 대해 배상받을 수 있습니다. 따라서 부동산 개업공인중개사가 자신의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 개업공인중개사는 그 손해에 대해서 배상을 해야 합니다. ◇ 부동산 중개업체의 책임 ☞ 부동산 중개업체와 관련하여 부동산 중개업체와 중개의뢰인 간(이하 “분쟁당사자”라 함)에 발생한 분쟁은 당사자 간의 합의를 통해 해결하는 것이 원칙이나 당사자 간의 합의를 통해 분쟁이 해결되지 않는 경우 분쟁당사자 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 의사표시가 없으면 「소비자분쟁해결기준」이 분쟁해결을 위한 합의 또는 권고의 기준이 됩니다. 「소비자분쟁해결기준」에 따르면 부동산 중개대상물의 확인 설명을 소홀히 하여 재산상의 피해를 발생하게 한 경우 부동산 중개업체는 중개의뢰인이 입은 손해액을 배상하도록 하고 있습니다. 판례에서도 부동산 개업공인중개사는 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 조사 확인해야 한다고 합니다. 설사 진정한 권리자와 동일인인지 조사 확인하였더라도 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우에는 등기권리증 소지여부나 그 내용을 조사 확인할 의무를 진다고 합니다. 따라서 부동산 개업공인중개사가 이러한 부동산 개업공인중개사의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 개업공인중개사는 그 손해에 대해서 배상을 해야 합니다.
    

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