대지 안의 공지 도로 - daeji an-ui gongji dolo

원룸이나 빌라 등 중소형 건물을 지을 때 반드시 고려해야 할 부분이 있는데요. 바로 오늘 소개해 드릴 '대지 안의 공지' 라는 개념입니다. '대지 안의 공지'는 수익성과 직결될 수 있기에 원룸 건축 전 토지 매입 시 충분히 검토하셔야 하는데요. 특히 서울과 같이 부지의 가격이 비싼 경우 작은 공간의 낭비 없이 시공하는 것이 매우 중요합니다. 

'대지 안의 공지' 기준은 대상 건축물이나 지역에 따라 다르기 때문에 검토하기가 까다로울 수 있습니다. 오늘은 서울시의 사례를 기반으로 원룸 건축 등 중소형 건물 건축 시 꼭 알아둬야 할 필수 지식, '대지 안의 공지'에 대해 설명해드리도록 하겠습니다. 

지난 번 포스팅에서는 대지와 도로의 관계에 대해 살펴본 바 있습니다. 인접한 도로의 폭이 4m에 미달할 경우 내 땅임에도 불구하고 추후 도로로 사용되기 위해서 일부 면적을 비워 두어야 한다는 개념이었는데요. 해당 내용이 궁금하신 분들은 지난번 포스팅을 참고 부탁드립니다.

▼ 대지와 도로의 관계 ▼

다중주택을 신축 개발할 때 전문가도 놓치기 쉬운 한 가지 (tistory.com)

# 대지 안의 공지

그렇다면 도로를 위해 후퇴시킨 건축선 내에서는 자유롭게 내 건축물을 지을 수 있는 걸까요? 아쉽게도 그렇지 않습니다. 바로 ‘대지 안의 공지’를 추가로 비워주어야 하기 때문인데요. ‘대지 안의 공지’라는 개념은 단어 그대로 내 땅임에도 불구하고 건축물을 짓지 못하고 공지로 비워 놓아야 하는 일정 공간을 의미합니다.

 건축법 제58조(대지 안의 공지)

건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

* 건축선이라 함은 지난 포스팅에서도 설명드렸다시피 도로와 접한 경계선 혹은 도로로부터 일정 거리 후퇴한 후퇴 건축선을 의미하며, 인접대지 경계선이란 인접해 있는 땅과의 경계선을 의미합니다.

대지 안의 공지를 두는 여러 이유가 있겠지만, 건축물을 건축할 때 옆에 위치한 건물들과 지나치게 근접하여 건축을 하게 되면 도시 미관을 해칠 뿐 아니라, 적당한 거리를 이격함으로써 통풍이나 시야 확보의 목적도 있습니다. 특히 화재 등의 긴급 상황이 발생했을 때 신속한 대피를 위해서라도 최소한의 공간이 보장되어야 하기 때문입니다.

부지가 크다면 크게 상관이 없을 수도 있으나, 원룸이나 빌라 등 중소형 건물을 짓는 경우에는 몇 m의 차이가 수익성과 직결될 수 있어 첨예하게 고려하여야 하는 부분 중 하나입니다. 안 그래도 크지 않은 부지에 도로 간의 거리도 유지해야 하고, 또 대지 안의 공지까지 떼어내게 되면 땅이 더 작아지기 때문에 토지 매입 시 충분히 검토하셔야 할 사항입니다.

# 얼마나 이격해야 하나요?

위의 건축법 제58조에 따르면 대지 안의 공지는 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다고 되어 있습니다. 즉, 세부적인 사항은 해당 지차체 조례에 위임한 것으로 지자체별, 건축물의 용도, 건축물의 면적, 용도지역 별로 다릅니다. 따라서 가장 최신의 정확한 사항은 국가법령 정보센터에서 지자체 건축조례를 확인하실 필요가 있습니다. 서울특별시의 대지 안의 공지 규정은 국가법령정보센터 > 서울특별시 건축 조례 > 제5장 > 제30조 대지 안의 공지 부분에서 확인 가능합니다.

▼ 서울특별시 건축 조례 바로 가기 ▼

서울특별시 건축 조례

#서울시의 대지 안의 공지 규정

저희 하우올리에서는 주로 서울시 안에 주택을 건축합니다. 따라서 예시로 서울특별시 건축 조례 중 주택 부분을 함께 한 번 살펴보겠습니다. (2021. 04. 12. 작성일 기준)

노란색으로 표시된 부분을 확인해보시면, 공동주택의 경우 각각의 종류에 따라 얼마큼의 거리를 이격해야 하는지 자세히 알 수 있습니다. 특히나 저희도 관심을 가지고 있는 다세대주택의 경우, 건축선으로부터 1m 이상, 인접대지경계선으로부터 1m 이상을 이격 되어야 함을 확인 가능합니다.

그렇다면 조례 안에 따로 규정되어 있지 않은 근린생활시설이나 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등은 어떨까요? 먼저 건축선으로부터의 이격을 살펴보면 따로 이격거리가 규정되어 있지 않아서 이론상으로 도로 경계선부터 건축물 건축이 가능하답니다. :)

그렇다면 인접대지경계선에는 거리를 두지 않고 딱 붙여서 건축이 가능할까요? 그렇지는 않습니다. 그것이 허용되었다가는 양 대지의 다가구주택 건물이 조금의 간격도 없이 딱 붙어서 지어지는 상황이 발생하겠죠. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위해 민법에서 규정을 두고 있습니다.

 민법 제242조(경계선부근의 건축) ① 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.

보시다시피 민법에서 옆 땅과의 경계로부터 최소 0.5m 이상의 이격이 필요하다고 규정하고 있기 때문에, 조례로 규정하지 않은 근생, 다가구주택 등은 최소 0.5m 이상의 거리를 두고 건축해야 하는 것입니다. (서울시의 전용 주거지역에 건축하는 건축물(공동주택 제외)은 1m 이상)

* * *

땅을 매입할 때 조례에 따른 이격거리를 알고 사는 것과 모르고 사는 것에는 큰 차이가 있습니다. 심하게는 이격거리를 맞추어 건축을 했다고 생각했는데, 생각보다 두꺼워진 외벽의 두께 때문에 문제가 되는 경우도 있습니다. 원하시는 종류나 크기의 건축물을 주로 다루는 전문가의 상담을 추천드리는 이유입니다. 무척 비싼 서울 땅에서, 조례의 작은 숫자 하나가 개인의 이익에 영향을 미치는 범위는 결코 작지 않습니다. 오늘도 유익한 정보가 되셨길 희망하며, 다음번에도 좋은 이야기로 다시 찾아뵙겠습니다!

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하우올리 PM