1가구 1주택 양도세 - 1gagu 1jutaeg yangdose

만약 양도금액이 12억 원을 넘기면 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 차익에는 양도세를 과세한다. 12억 원 이상의 고가주택은 비과세 요건을 채워도 양도세를 내야 할 수 있다는 뜻이다.

12억 원 초과분을 과세할 때도 신경 써야 할 게 많다. 보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제(장특공제)를 받을 수 있기 때문이다. 장특공제는 양도차익의 일정 비율을 차감하는 것을 말한다. 과세 대상이 되는 차익을 감소시키기 때문에 양도세가 줄어드는 효과가 있다. 보유 기간이 3년 이상일 경우부터 장특공제가 적용되며 보유 기간별 4%씩 공제하게 된다. 거주 기간은 2년 이상일 때부터 적용되며 마찬가지로 4%씩 공제하게 된다. 보유 기간이 3년, 거주 기간이 2년이면 12%와 8%를 더해 장특공제 20%를 받을 수 있다. 최대 80%까지 적용이 가능하다.

1주택 비과세는 양도하는 시점에 1주택만을 소유한 경우에 적용하는 것이 원칙이다. 하지만 양도 시점에 2주택인 경우에도 양도세를 비과세하는 경우도 있다. 거주이전을 위한 일시적 2주택자가 된 경우가 대표적이다. 이사 과정에서 일시적으로 주택이 2채가 될 수 있는데, 이 경우 일정한 요건을 충족하면 2주택 상태에서 양도해도 1주택 비과세를 적용하는 것이다.

일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같다. 거주자가 비과세를 받으려는 종전 주택을 구입한 날로부터 만으로 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 구입하고, 신규 주택을 구입한 날로부터 3년 안에 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 매각하면 된다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 신규 주택을 구입한 시기가 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이라면 2년 안에 종전 주택을 처분해야 한다. 신규 주택 구입 시기가 2019년 12월 17일 이후라면 1년 안에 종전 주택을 처분하고, 신규 주택으로 1년 안에 전입도 해야 한다.

지난해 1월 1일 이후 기존 다주택자가 1주택자가 됐을 때의 비과세 요건이 하나 더 추가됐다. 순차적으로 주택을 양도해 최종적으로 1주택이 된 날로부터 추가로 2년 이상 더 보유하다 해당 최종 1주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 거주기간도 추가로 2년 이상 더 채워야 한다.

다주택자가 최종 1주택이 된 날을 판단하는 기준은 증여나 용도변경을 하는 경우에도 적용된다. 최종 1주택을 비과세 받기 위해선 다른 주택을 가족에게 증여한 경우에도 증여한 날로부터 2년 이상 더 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)하고 팔아야 한다는 의미다.

반면 자녀가 독립 가구의 요건을 갖추고 가구 분리한 경우에는 최종 1주택 비과세를 위한 추가 보유와 거주요건 없이도 기존 취득일부터 보유 기간과 거주 기간을 계산한다. 즉 부모세대가 1채, 그 가구원인 자녀가 1채 소유한 상태라면 가구 분리 후 즉시 어느 쪽을 매각하더라도 비과세가 가능하다. 다만 비과세를 위한 요건은 갖춰야 한다.

양도세는 비과세 여부에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 차이 날 수 있다. 집값 급등을 규제하려는 목적으로 세법이 복잡해지고 있는 만큼 양도세 비과세 요건을 꼼꼼히 살필 필요가 있다.

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농촌·고향주택 주택수 제외 특례 기준가격 2억→3억원 이하

▲ 강원도 춘천도심 아파트[강원도민일보 자료사진]

앞으로 공시가 3억원 상당의 지방 주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 때 모두 주택 수에서 제외한다.

1세대 1주택자가 저가의 지방 주택을 한 채 더 가져도 1세대 1주택자로서 기존에 누리던 양도·종부세 상 혜택을 그대로 누리는 것이다.

25일 기획재정부에 따르면 정부는 이런 내용 등을 담은 지방 저가주택 과세 개편 방안을 이번 2022년 세제개편안에 담았다.

정부는 내년을 기해 농어촌주택·고향주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 주택의 기준가격을 공시가 2억원(한옥 4억원) 이하에서 공시가 3억원(한옥 4억원) 이하로 상향조정했다.

농어촌·고향주택에 대한 양도세 주택 수 제외 특례 요건을 완화해주는 것이다.

농어촌주택·고향주택 양도세 과세특례는 수도권이나 조정대상지역을 제외한 지방주택을 3년 이상 보유할 경우 이 주택을 취득하기 전부터 보유해왔던 일반주택을 양도할 때 농어촌주택·고향주택을 주택 수에서 빼주는 제도다.

특히 1세대 1주택자가 농어촌주택을 취득해 2주택자가 됐을 경우 기존 주택을 처분할 때 1세대 1주택자로서 양도세 비과세(기준금액 12억원) 혜택을 적용받는 것이다.

도시에 1주택을 가진 사람이 농가주택이나 상속주택을 지방에 한 채 더 사도 다주택자로서 양도세상 불이익을 주지 않겠다는 의미다.

정부는 이번 세제 개편에서 1세대 1주택자가 공시가 3억원 이하 지방 주택을 추가로 보유한 경우 종부세 산정 때 이 주택을 주택 수로 치지 않는 법 개정안도 제시했다.

역시 1세대 1주택자가 지방 주택을 한 채 더 샀더라도 1세대 1주택자가 누리는 종부세상 혜택을 그대로 주겠다는 것이다.

종부세 과표 산정 때 지방주택도 합산하지만 1세대 1주택자 자격을 유지할 경우 세 부담에는 상당한 격차가 있다.

올해 종부세 산정 때 기본공제를 6억원이 아닌 14억원(1세대 1주택 기본공제)을 받고 내년부터는 9억원(새 기본공제)이 아닌 12억원(1세대 1주택 새 기본공제)을 받는다.

무엇보다 과세액의 최대 80%까지 경감해주는 고령자·장기보유 공제 적용 대상이 된다. 고령자·장기보유 공제는 전체 주택 가액 중 지방 주택을 제외한 부분에 대해서만 적용된다.

정부는 1세대 1주택자가 이사를 목적으로 이전 주택을 팔기 전에 다른 주택을 산 경우(취득 후 기존주택 2년 내 매각 조건), 상속으로 주택을 추가로 보유하게 된 경우도 1세대 1주택자로서 종부세 특례를 적용한다.

상속주택은 수도권은 공시가 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 경우 또는 지분 40% 이하 소액지분인 경우 영구적으로 주택 수로 치지 않고 이런 요건을 충족하지 못하는 경우 5년간 주택 수에서 빼준다.

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다주택자의 경우 마지막 1개주택만 남기고 다 처분한경우, 마지막 1주택의 경우 취득일부터 보유기간을 기산했으나, 앞으로(21년매도)는 마지막주택을 처분하고 1주택을 처분한 때부터 보유기간이 기산되니 이점 정말 주의하셔야 겠어요.

아, 장기보유특별공제 계산할때의 보유기간은 취득시점부터 적용됩니다.

조정대상지역 2년거주요건 추가

“조정대상지역에서 2017년8월2일 이후 매수한 주택“의 경우 비과세를 받기 위해서는 보유기간 내 2년이상 실거주를 해야 합니다.

2년거주요건을 못 맞춘 경우 일반세율이 적용되며, 15년최대30% 장기보유특별공제율을 적용받습니다.

장기보유특별공제 실거주 요건 추가

21년1월1일 이후 매도시에는 10년최대80% 장기보유특별공제를 받기 위해서는 2년실거주를 해야합니다.

규제,비규제지역 상관없이 모두 적용됩니다.

장기보유특별공제 보유, 거주조건 분리

(2020년내 매도시) 1가구1주택의 경우 9억초과분에 대해서는 3년이상 보유시 1년에 8%, 10년최대 80%공제를 받을수 있었는데요.

2021년 1월1일 양도부터는 거주요건과 주거요건이 분리되어 적용됩니다.

분양권도 주택수로 포함

올해(20년)까지는 분양권의 경우 주택수로 포함되지 않았으나 21년1월1일부터는 분양권도 주택수로 포함됩니다. 21년이후 취득하는 분양권도 주택수에 포함되니 이점 유의하셔야 겠습니다.