서울 마포구의 한 공인중개소. 사진은 기사 내용과 무관. 김혜윤 기자
경기 성남시 분당구 서현동의 풍림아이원플러스 오피스텔 전용면적 40㎡ 타입은 최근 전세금 시세가 매매가를 따라잡았다. 지난달 이 타입의 20층이 2억6000만원에 매매됐는데 이달 같은 층이 2억8000만원에 전세로 계약된 것이다. 주변 다른 오피스텔에서도 최근 전용 60㎡ 이하 소형을 중심으로 매매가와 전세금 격차가 10% 정도로 좁혀졌다. 서현동 해내밀공인중개사무소 대표는 “서현동 전용 28㎡ 초소형 아파트의 전세금이 3억원 안팎으로 뛰면서 1인 가구 등이 오피스텔로 갈아타는 경우가 늘었다. 판교테크노밸리의 아이티(IT) 대기업 등에 다니는 고소득 젊은층도 감당이 어려울 정도로 임대료가 많이 올랐다”고 전했다.
수도권 오피스텔의 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 역대 최고로 치솟은 것으로 집계됐다. 아파트 임대료를 버티지 못한 세입자들이 오피스텔 전세를 찾으면서 역세권이나 업무지구 등을 중심으로 전세금이 급등한 결과다. 일부 지역에서는 오피스텔 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있다.
29일 케이비(KB)국민은행의 ‘월간 오피스텔 통계’ 자료를 보면, 지난달 수도권 오피스텔의 전세가율은 83.9%로 지난해 같은달(82.7%) 대비 1.2%포인트 상승했다. 관련 통계가 처음 집계된 2011년 1월 이후 최고치다. 수도권 오피스텔 전세가율은 지난해 11월 이후 6개월 연속 오르고 있다. 지난달 수도권에서 거래된 오피스텔의 평균 전세금은 2억1651만원으로 지난해 11월(2억1002만원)보다 3.1% 뛰었다. 같은 기간 매매가 오름폭은 2.1%로 전세에 못 미쳤다.
수도권 지역별로는 서울(83.1%) 경기(84.8%) 인천(83.2%)의 전세금이 모두 매매가의 80%를 넘어섰다. 도심 접근성이 좋은 편인 마포·서대문·은평구 등 서북권 전세가율이 86.0%로 가장 높았고 강서·영등포구 등 서남권과 강남4구(강남·강동·서초·송파구)는 각각 85.7%, 82.2%였다.
일부 지역에서는 같은 단지에서 전세금이 매매가를 따라잡는 ‘역전’ 현상도 나타나고 있다. 지하철 3호선과 신분당선 등의 역세권이나 업무지구를 낀 오피스텔에서 이런 현상이 두드러진다. 은평구 진관동 메이플카운티2차의 경우 전용 22㎡가 지난달 1억2500만원에 3건 매매됐다. 같은 달 전세는 1억3000만원, 1억4000만원에 계약돼 매매시세를 앞질렀다. 진관동 화수분공인중개소 대표는 “주변 종합병원 직원 등의 임대 수요가 꾸준해 전세금이 매매가보다 높게 형성되고 있다. 하지만 세입자가 매입에 나설 경우 재산세 등이 발생해 사려는 사람은 드물다”고 전했다.
오피스텔의 전세가율 상승은 아파트 시장 전세난의 ‘풍선 효과’로 풀이된다. 케이비국민은행 통계를 보면, 서울 아파트의 평균 전세금은 지난해 1년 동안에만 13.2% 올랐다. 올 1∼6월에는 1.3% 상승해 오름폭이 줄었지만, 목돈이 부족한 사회초년생이나 신혼 가구 등에는 이미 부담스러운 수준이라는 게 부동산 업계의 설명이다. 매매 차익보다는 월세 받으려는 집주인이 많은 오피스텔의 특성상, 전세 매물이 수요에 비해 부족한 점도 시세를 끌어올리는 요인이다.
문제는 깡통전세 우려다. 저금리 시기에 전세를 끼고 여러 채를 샀다가, 금리가 오르고 오피스텔 매매가가 꺾이면 전세금을 돌려주지 못하는 집주인이 생길 수 있다는 것이다. 아파트에 비해 연식에 따른 감가상각 등이 큰 오피스텔에서는 이런 위험이 특히 크다고 지적된다. 박원갑 케이비국민은행 부동산수석전문위원은 “전세보증금과 집주인 대출의 합이 매매가의 85%를 넘어가는 전세 매물은 세입자 입장에서 매우 주의해야 한다. 특히 신규 입주 단지의 경우는 분양권에 가압류가 돼 있는지 여부도 필히 확인해야 한다”고 말했다.
천호성 기자
안녕하세요 전세를 끼고 오피스텔을 매매하였습니다 가급적이면 세입자 전세 만기 후에는 제가 들어가 실거주를 하고 싶은데요, 오피스텔 구매하면 일반이든 주택이든 임대사업자 등록은 의무라는 말을 들어서요 저는 오피스텔 1개 있고요(3억 미만) 다른 주택은 없습니다. 임대사업자 등록을 해야하는지, 한다면 어떤 임대사업자로 등록을 해야지 나중에 제가 실입주할 때 불이익이 없는지 궁금합니다.. 답변에 미리 감사드립니다 전세 낀 오피스텔 매매후 임대사업자 등록 하나요?
총 1개의 답변이 있어요.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다. 오피스텔은 주택임대사업자. 일반임대사업자. 둘중에 등록할수 있습니다. 그런데 임대사업자 등록을 하면 본래의 목적에 맞게 운영을 해야 합니다. 즉, 본인이 입주를 하면 안됩니다. 본인이 입주를 하려면 등록을 하지 않는것이 좋습니다. 2021. 12. 19. 18:55 답변 신고 이 답변은 콘텐츠 관리 정책 위반으로 비공개되었습니다. 신고사유 :
전세끼고 매매한다는 말이 있습니다.
집을 전세끼고 매매한다는 말인데 이것은 무슨 말일까요?
아파트나 빌라, 다세대 주택, 오피스텔 등을 매입할 때는
여러가지 다양한 방법이 있습니다.
예를 들면 당신이 지금 3억짜리 집을 산다고 가정해 봅시다.
3억원을 전액 자신의 현금으로 주고 집을 살 수도 있겠지만
보통은 대출을 받아서 집을 사죠.
대출을 풀로 받았다고 생각해 봅시다.
주택가격이 3억원이니까 대출을 풀로 땡겨서 70% 받았다고 치자면
3억원 중 2.1억원은 대출금 자기자금은 9천만원으로 3억짜리 집을
구매할 수 있을 것입니다. 어쨋든 대출을 받든 안받든
구입한 주택의 소유권은 당신의 소유가 될 것입니다.
그런데 만약 주택 실수요자로 당신이 직접 그 집에 들어가서
살 수도 있지만 만약 당신이 그 3억 짜리 집에 들어가서 살진 않으면서
투자 목적으로 주택 구입을 할 것이라고 생각해 봅시다.
그러면 당신은 이미 전세입자가 맞춰져서 입주하여 살고있는
즉, 임차인인 전세입자가 들어가서 살고있는 주택을 매수할 수 있습니다.
자 그러면 그 3억짜리 집에 임차인인 전세입자가 낸 전세금액이
2.5억원이라고 가정해 봅시다.
* 주택가격 3억 - 전세금액 2.5억 = 5천만원 *
즉 당신은 5천만원만 지불하고 3억짜리 집의 소유자가 될 수 있습니다.
이 부분은 투자적인 관점에서 상당히 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.
자, 위에서 언급한대로 2.1억원을 은행에서 대출 받아서
집을 구매했다고 하면 당신은 2.1억원에 해당하는 이자를 부담할 의무가 생깁니다.
그러나 전세금액은 다릅니다.
전세금은 집주인 입장에서 전세 만료일에 돌려줘야 하는 의무 즉 상환의무가 있지만
은행 대출금처럼 이자를 함께 지불해야 할 필요는 없습니다.
맞습니다. 전세금은 임차인이 임대인에게 무이자로
보통 2년동안 빌려주는 돈인 것입니다.
만약 전세입자가 전세자금대출을 받은 경우라면
집주인이 부담져야 할 대출금에 대해 본인이 대신 대출받아 집주인을
도와준 것과 같은 개념이 되는 것이지요.
세입자가 잘 맞춰지는 동네라면 해당 전세금은 다음 전세입자가 낸 금액으로
돌려주면 그만인 것입니다. 실제 5천만원으로 3억짜리 집의 주인이 되는 것이지요.
이러한 투자 방식은 부동산 가격이 오를 때 많이 쓰는 방법 입니다.
자, 위에서 언급한 3억짜리 집을 전세끼고 5천만원에 주택 구입한 당신이 시간이
약 6년 정도 흘렀다고 가정해 봅시다.
그동안 전세입자는 3번 바뀌었고 집값은 우상향하여 5억 짜리 집이 되었습니다.
그러면 당신의 수익율은 어떻게 될까요?
5천만원 투자로 2억원을 번 것이니까 시세차익만으로 400%의 수익율을 달성한 셈입니다.
그 뿐일가요? 집 값이 오르면 전세가격도 오르는 것이 일반적이지요.
이제 단지 6년이라는 시간이 흘렀을 뿐인데 전세금은 기존 2.5억에서 4억이 되었다고
가정해 보면 또다른 놀라운 일이 발생하게 되는 것입니다.
집을 팔지도 않았는데 당신은 1억 5천만원의 전세금 차익을 남길 수 있게 됩니다.
우리나라에는 이렇게 부자가 된 사람들이 굉장히 많습니다.
위의 사례처럼 소액으로 전세끼고 아파트 매매 등을 하게 되면
당연히 소액이니까 여러채의 아파트에 투자할 수 있고 계속 전세금을 받아 또 투자하고
또 투자하고 또 투자하고 그렇게 집을 수천채 수백채 가지고 있는 갭 투자자들도
존재를 하니까요. 물론 위의 방법은 부동산이 상승하는 시장에서 가능합니다.
반대로 집값이 떨어지게 되면 폭삭 망합니다.
요즘 전세 갭투자자들이 도망갔다거나 망했다거나 하는 뉴스를 종종 볼 수 있습니다.
2019년 하반기에 접어드는 지금.. 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 변할지
앞으로도 계속 이렇게 부자가 되는 기회들이 존재해 줄지 궁금해지는 밤입니다.
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