주택임대인협 인수위에 정책 제안
임대사업자 ‘자동 말소’ 개선 시급
대통령직 인수위원회가 '민간임대시장 활성화' 방안을 추진 중인 가운데 임대 사업자들은 '임대보증보험 가입 의무제'부터 폐지해야 한다고 촉구하고 나섰다. '여소야대' 정국 속에 법 개정의 어려움이 예상되는 만큼 정부 직권으로 변경 가능한 제도부터 손질해야 한다는 것이다. 특히 오는 7월 전월세 계약갱신청구권 시행 2년과 4년 단기 임대사업자들의 등록 말소가 맞물려 있다며 임대차 시장 과열을 우려했다.
3월31일 대한주택임대인협회에 따르면 조만간 민간임대 활성화를 위한 정책 제안을 인수위에 전달할 계획이다. 정책 제안에는 △임대사업등록 정상화 △임대보증보험 가입 의무 폐지 △종합부동산세 합산 배제 특례 개선 등이 담길 예정이다.
성창엽 협회장은 "회원들을 대상으로 가장 시급한 정책 개선 방안에 대한 설문조사 결과 '자동 말소'로 인한 피해가 가장 큰 것으로 나타났다"며 "정부가 강제적으로 임대사업자 등록을 자동 말소시키며 종부세 배제 혜택이 사라져 세금 폭탄이 현실화 되고 있다"고 지적했다.
김현미 전 국토교통부 장관은 2017년 등록임대사업자를 전월세 공급자로 판단해 임대료 연 5% 이내 증액을 조건으로 종합부동산세와 재산세, 취득세 등 혜택을 제공했다. 그러나 2018년 집값이 치솟자 '다주택=투기'로 규정하며 임대사업자에 대한 세제 혜택을 폐지했다. 같은 해 9·13대책에선 임대주택은 종부세 합산 배제 혜택을 없앴고, 2020년 7·10대책에서 주택 단기임대(4년)·아파트 매입임대(8년)를 폐지했다. 2021년에는 그 외에 남은 혜택도 전부 백지화한 바 있다.
인수위가 최근 민간임대사업 활성화를 발표했지만, 상황은 녹록지 않다. 대부분이 민간임대주택특별법(민특법) 개정을 통해 규제가 시행된 만큼, 거대 야당인 더불어민주당과 협의가 선행돼야 하는 탓이다.
이에 협회는 임대보증보험 가입의 의무 폐지를 우선 시행해 줄 것을 요청할 계획이다. 성 회장은 "모든 임대 사업자들이 보증보험을 가입하게 돼 있는데, 시행령 변경이나 국토부 장관 고시 변경을 통해 가입 대상 요건을 상향 적용해 가입 대상을 줄이거나 없앨 수 있다"고 말했다.
협회는 오는 7월 전월세 계약갱신청구권 시행 2년과 4년 단기 사업자로 등록된 임대 주택사업자 자동 말소가 맞물리면서 임대차 시장 과열로 이어질 것을 우려했다. 등록임대 자동말소가 진행될 경우 올해 전국 72만4717가구, 서울에서만 22만1598가구의 매물이 '5% 인상' 룰에서 제외된다.
성 회장은 "등록임대주택 자동말소로 5% 인상룰을 벗어난 매물들이 쏟아지며 임대차시장 과열에 기름을 끼얹을 것"이라며 "민간임대 등록과 민간임대주택 활성화를 조속히 시행해 불안 요소를 잠재워야 한다"고 말했다.
김동호 기자
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주택임대사업자 보증보험 핵심요약
▶ 2020년 8월 18일 이후 임대 등록한 모든 임대주택
▶ 보증수수료는 임대사업자가 납부( 추후 25%를 임차인에게 돌려받음 )
▶ 최우선변제금 이하 보증금은 가입면제
주택임대사업자 보증보험 이란?
민간임대주택에 관한 특별법 제49조, 같은 법 시행령 제38조~제40조
등록된 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 보증회사가 임차인에게 임대보증금 반환을 책임지는 보증상품임.
주택임대사업자 보증보험 대상주택
민간건설 임대주택
분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
동일 주택단지에서 100호 이상 주택을 임대하는 민간매입임대주택
민간매입 임대주택
보증 대상금액
▶ 임대보증금 전액
▶ 아래 3가지 요건을 모두 충족하는 경우 일부 금액(담보권설정금액 + 임대보증금 – 주택가격의 60%)을 보증 대상금액으로 함. 대상금액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됨
일부금액 보증요건
① 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있음)
② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한
경우
③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우(임차인이 전세권 설정을 요구하지 않음에 동의한 경우 동의서첨부 시 해당 요건 충족)
주요 보증요건(모두 충족)
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▶ 해당 임대주택의 압류, 가압류 및 가처분 등을 말소
▶ 선순위채권 있는 경우, 주택가격 대비 선순위채권 비율이 60% 이내
▶ 부채비율[= (선순위채권+임대보증금)/주택가격]이 100% 이내
- 단, 부채비율이 100%를 초과하여도 추가 담보(별도 부동산, 예금증서등)를 설정 시 심사를 거쳐 가입 가능
보증 가입의무 및 보증수수료
민간임대주택법에 따라 등록한 임대사업자가 가입해야 함
보증수수료는 임대사업자가 전액 납부하고, 추후 25%를 임차인에게 받음
보증 가입기간
| 주택의종류 | 보증 가입기간 |
| 1.민간건설임대주택 2.분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택 | 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말함)부터 임대 의무기간이 종료되는 날 |
| 기타 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약 있는 경우 | 민간임대주택 등록일로부터 임대 의무기간이 종료되는 날 |
| 기타 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약 없는 경우 | 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일부터 임대 의무기간이 종료되는 날 |
주택임대사업자 보증보험 의무 가입 예외규정
(2022년 1월 15일 시행)
– 임대사업자가 지급한 수수료로 세입자가 보증보험에 가입한 경우
– 최우선 변제금이하 전세에 대해선 세입자의 동의가 있다면 의무가입을 면제
– 임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH·SH) 등과 임대차계약을 체결했고 해당 사업자(임차인)가 보증보험에 가입한 경우도
보증보험에 가입하지 않으면 3천만원 이하 과태료 부과.
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