재건축아파트 추가 부담금이 많을수록 장기보유특별공제는 줄어든다.
부동산을 매각할 때 양도소득세를 줄이는 유일한 방법은 장기보유특별공제를 많이 인정받는 것이다. 보유 기간이 길수록 장기보유특별공제는 커지기 때문에 양도소득세가 줄어든다. 물론 오래 보유한다고 장기보유특별공제를 다 해주는 것은 아니다. 다주택 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우 장기보유특별공제가 배제된다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 매각하면 양도소득세가 많이 나온다. 장기보유특별공제가 배제되고, 무거운 세율로 양도소득세가 계산되기 때문이다. 주택이 두 채인 경우 양도소득세 기본세율에 10%포인트가 추가되고, 3주택 이상이면 20%포인트가 추가된다. 보통은 세율 때문에 양도소득세가 많아진다고 생각하지만 장기보유특별공제가 배제돼 부담이 커지는 경우도 많다.
장기보유특별공제가 양도소득세에 미치는 영향은 크다. 그런데 재건축·재개발아파트를 매각하는 경우 장기보유특별공제 계산이 복잡해진다. 관리처분계획인가 이전부터 주택을 보유했다면 구주택의 매매차익과 새 아파트의 매매차익을 구분해 장기보유특별공제를 계산하기 때문이다. 구주택의 매매차익은 구주택과 새 아파트의 보유 기간뿐만 아니라 재건축 공사 기간까지도 보유 기간으로 인정받는다. 그래서 재건축아파트의 구주택 성격이 있는 부분은 장기보유특별공제가 높게 계산된다. 반면 새 아파트의 매매차익은 추가부담금을 지불한 경우에만 발생한다. 조합원이 추가부담금을 냈다면 완공 후 재건축아파트는 구주택의 연장선으로 볼 수만은 없다는 것이다. 추가부담금을 낸 만큼은 새 아파트를 취득한 것으로 보겠다는 것이다. 다만 새 아파트도 완공된 날에 취득한 것으로 보는 것이 아니라 관리처분계획인가일에 취득한 것으로 보고 장기보유특별공제를 계산한다.
추가부담금을 납부하지 않은 경우라면 구주택은 새 아파트로 이어진 것으로 판단한다. 구주택 보유 기간, 공사 기간, 신주택 보유 기간 모두 장기보유특별공제 대상이 된다. 이런 경우 양도소득세를 계산할 때 관리처분계획인가일 등을 고려할 필요가 없다. 완공된 재건축아파트는 100% 구주택의 성격으로 판단하기 때문이다. 재건축을 진행하는 과정에서 조합원이 청산금을 수령하는 사례도 가끔 있다. 보통 조합원 분양가격보다 구주택 평가액이 더 큰 경우 청산금을 수령한다. 이 경우에도 완공된 재건축아파트를 매각할 때 100% 구주택을 매각한 것으로 판단하고 장기보유특별공제는 전체 보유 기간을 인정받는다. 다만 재건축 과정에서 청산금을 수령했다면 구주택의 일부는 매각한 것으로 보기 때문에 나머지 부동산으로 재건축이 진행된 것으로 판단한다. 그래서 완공된 재건축아파트를 매각할 때 구주택의 취득가액은 당초 취득했던 가격보다 낮아지게 된다.
추가부담금을 납부했더라도 구주택과 새 아파트의 매매차익을 구분하지 않아도 되는 경우가 있다. 물론 다주택자가 조정대상지역에 있는 재건축아파트를 매각할 때도 구주택과 새 아파트의 매매차익을 구분할 필요가 없다. 어차피 장기보유특별공제가 불가능하기 때문이다. 하지만 중과세 대상이 아닌 재건축아파트도 구주택과 새 아파트의 매매차익을 구분할 필요가 없는 경우가 있다. 관리처분계획인가일부터 이미 15년(1세대 1주택인 경우에는 10년) 이상 경과했다면 구주택과 새 아파트의 매매차익을 구분하는 것은 의미가 없다. 어차피 새 아파트의 매매차익을 기준으로도 최대치의 장기보유특별공제를 받기 때문이다. 현행 세법에서 다주택자(조정대상지역이 아닌 경우)는 15년 이상 보유한 경우에는 최대 30%, 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 경우 10년 기준으로 최대 80%까지만 공제받을 수 있다.
결국 관리처분인가일부터 이미 15년 또는 10년 이상 경과했다면 구주택과 새 아파트 모두 장기보유특별공제는 최대로 받을 수 있기 때문에 전체 매각한 금액에서 구주택의 취득가격과 추가부담금, 각종 필요경비를 단순 차감한 매매차익에 장기보유특별공제를 계산하면 될 것이다.
원종훈 < KB국민은행 WM투자자문부장 >
Q. 2022년 5월 10일부터 적용되는 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등의 내용은?
A. 기획재정부는 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민의 과도한 세부담의 적정 수준으로 조정하는 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등의 소득세법 시행령을 2022년 5월 31일 개정했다.
첫째, 다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시 배제 내용으로 당초 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율 적용 및 장특공제가 배제 되었다.
그러나 개정된 내용은 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도 시 기본세율 및 보유기간이 3년 이상인 경우 연 2%씩 15년 이상 보유시 최대 30% 공제가 가능한 장기보유특별공제가 적용된다. 따라서 다주택자에 대한 과도한 세부담 완화 및 6월 1일 전 매도시 종부세 및 재산세가 경감될 수 있다.
둘째, 종전에는 양도일 현재 2년이상 보유·거주(17.8.3.이후 조정대상지역 취득분에 한함)시 1세대 1주택 비과세를 적용하며 다주택인 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유기간을 재기산하도록 되어있어, 국민불편 및 민원이 다수 발생하고 계산이 복잡했다.
그러나 앞으로는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 계산하여 1세대 1주택 비과세를 적용토록 하여 실제 보유·거주한 기간을 인정한다. 또한 2년 보유·거주한 경우 1주택이 된 시점에 즉시 비과세 적용을 받고 매도 가능하도록 세제를 정상화했다.
셋째, 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택의 비과세 요건을 완화했다. 지금까지는 종전·신규주택이 모두 조정대상 지역인 경우 신규주택 취득일부터 1년 내 종전주택을 양도하고 세대원 전원이 신규주택으로 전입해야 비과세 되었다.
그러나 이번 개정 내용은 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고, 세대원 전원 신규주택 전입 요건을 삭제하여 현실에 맞게 충분한 매도 기한을 부여하고, 조정대상지역에 한정된 과도한 규제를 폐지했다. 따라서 이번 중과 한시 배제 기간을 잘 활용하여 양도소득세 부담을 경감하고 보유세도 덜 부담했으면 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
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다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 한시적으로 배제되는데 어떤 경우에 중과를 피할 수 있을까. 조정대상지역 내 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022년 5월10일~2023년 5월9일 기간 중 양도하는 경우에는 중과를 한시적으로 배제하고 기본세율을 적용받을 수 있다.
국세청(청장 김창기)은 22일 이같은 내용의 이번달 ‘양도소득세 월간 질의 TOP 10 제7회’를 누리집에 게시했다고 밝혔다.
국세청에서는 국민들의 이해에 도움이 되도록 어려운 법령용어보다 일상용어를 사용하여 국민들이 자주 묻는 양도소득세 질의·답변 사례를 쉽게 풀어서 매월 안내하고 있다.
이달의 주요내용으로는 세율(다주택자 중과 포함)과 장기보유특별공제에 대한 내용으로, 다주택자 중과 한시 배제기간 중 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 보유기간에 관계없이 중과 배제되는지, 비조정대상지역 내 아파트 분양권을 양도하는 경우 적용세율은 어떻게 되는지, 주택 매도계약 체결 후 조정대상지역으로 지정된 경우에도 중과되는지 등의 내용이 담겼다.
또한, 다주택자가 수도권, 광역시, 세종시 외 기준시간 3억원 이하인 주택을 양도하는 경우 적용세율과, 2주택자가 조정대상지역 내 기준시가 1억원 이하인 주택을 양도하는 경우 적용세율, 실제 거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제, 상속받은 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 및 적용세율 등도 함께 실렸다.
국세청은 “국민들의 이해를 돕기 위한 다양한 납세서비스를 지속적으로 제공해 ‘국민의 국세청, 신뢰받는 국세행정;을 구현하기 위하여 최선을 다하겠다”고 밝혔다.