양도소득세 계산
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주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로,
매매거래 후 직접 신고·납부해야 합니다.
부동산은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 납부하여야 하며 기한 내 납부하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.
※ 새 정부의 양도세 완화 정책은 모두 반영되었으며, 양도일자에 따라 자동 적용됩니다.
일반적인 상황이 아닌, 세법상 예외적인 경우에 사용할 수 있는 다양한 옵션들이 제공되고 있습니다. 필요에 따라 사용하시고 부족한 기능은 요청해주세요.
- '□ 차익조정'은 양도차익을 금액 또는 비율로 차감할 수 있습니다. 조세특례제한법 제99조(신축 주택 감면) 등 양도차익의 예외적인 조정이 필요한 모든 경우에 사용할 수 있습니다. (공동명의 지분 계산을 위한 경우엔 차익조정 기능이 아닌 '□ 공동명의' 체크박스를 이용해주셔야 합니다!)
- '□ 1주택 비과세 미적용'은 1세대 1주택의 다른 규정은 모두 적용되나 9억 비과세를 적용할 수 없는 경우에 사용합니다.
- '□ 다주택 중과 미적용'은 조정대상지역이며 1세대 1주택자가 아닌 경우이나 중과세율이 적용되지 않는 경우에 사용합니다.
- '□ 장특공제 적용'은 일반적으로 장기보유특별공제가 배제되는 상황에서 예외적으로 적용되어야 하는 경우에 사용합니다.
- '□ 장특공제율 변경'은 현재 입안된 다른 법률들에 따라 달라질 수 있는 장기비용특별공제율을 수동으로 설정해볼 수 있습니다.
2021년 세법 등 시행된 법령 외에 시행이 확정된 예정 세법까지 모두 반영되어 있습니다. 양도소득세 관련 규정은 양도일을 기준으로 적용되므로 입력하신 양도일자에 맞게 신규 규정 적용 여부가 자동으로 결정됩니다.
참고사항
양도소득세 과세 기준표
| 1200만원 이하 | 6% | - |
| 1200만원 초과 4600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4600만원 초과 8800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8800만원 초과 1억5천만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
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새로고침
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관리처분인가일 기준으로 조합원권리가액, 청산금, 부담금 등을 고려한 입주권의 가치를 입력하세요.
입주권의 가치는 종전주택 취득가액보다 크고 양도금액보단 작아야합니다. 만약 종전주택 취득가액보다 작다면 종전주택분의 양도차익을 0으로 계산합니다.
| 계산식 | MIN(입주권 가치 - 종전주택 취득가액, 0) | MIN(입주권 양도가액 - 입주권 가치, 0) |
※ 종전 주택까지 고려한 입주권 양도차익 계산은 변수가 많습니다. 계산기에선 이용자가 입력한 입주권 가치를 기반으로 단순 계산만을 지원해드리며, 다른 방식의 계산이 필요하신 경우 연락주시면 반영해드리겠습니다.
지금 당장 집을 팔아야 한다면 반드시 따져봐야 할 세금이 있다. 바로 양도소득세(양도세)다.
양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 '양도소득'에 대해 매기는 세금이다.
양도세는 주택수와 보유 기간 등에 따라 각각 다른 세율과 공제율이 적용되며, 매년 '세법' 규정이 바뀌고 있어 집주인들에겐 상당히 골치 아픈 세금이다.
만약 서울에서 10억원짜리 아파트를 팔면 양도세를 얼마나 내야 할까? 우선, 샀을 때의 집 가격부터 알아본 다음 보유 기간과 현재 보유한 주택수 등을 확인해야 한다.
2021년 6월 10억원에 거래된 서울 관악구 신림동 관악산휴먼시아 2단지(114.7㎡)를 예로 들어보자. 3년 전 이 아파트의 매매가격은 6억9000만원이었다. 5년 전에는 5억8000만원에 거래됐으며 이는 10년 전 매매가격과 비슷하다.
5년 전에 이 아파트를 샀다가 10억원에 팔면 양도차익은 4억2000만원이 되며, 1세대 1주택자인 경우 양도세를 낼 필요는 없다. 12억원이 넘는 부분에만 양도세를 계산하기 때문이다.
서울에 집이 한 채 더 있는 2주택자라면, 양도세는 2억4761만원으로 확 늘어난다. 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용으로 인해 양도세율이 52%까지 올랐다. 3주택자의 양도세는 2억9353만원으로 치솟게 된다. 중과세율이 최고 수준인 62%로 올라가기 때문이다.
서울 소재 10억원 아파트 3년 보유 시 양도세
1주택자는 0원, 3주택자는 2억9353만원
2021년 4월 20억원에 거래된 서울 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트(133.97㎡)를 5년 전에 8억9900만원에 사서 거주하다가 판다고 가정하면, 1주택자가 내야할 양도세는 8807만원이다.
다주택자는 세금 부담이 훨씬 더 늘어난다. 조정대상지역에 다른 집 한 채를 더 가진 2주택자가 5년 보유한 롯데캐슬퍼스트를 팔면 양도세로 7억2998만원을 내고, 3주택자는 8억5082만원의 세금을 내는 것으로 계산됐다.
양도차익 계산시 베란다 확장 공사비, 소유권 관련 소송비용 등 경비 공제
양도소득세 기본 누진세율, 단일세율, 할증세율 등 복잡한 구조
장기보유특별공제는 기본적으로 3년 이상 보유해야 가능
미등기, 입주권, 조정대상 지역의 다주택자 등 장특공제 적용 제외
조봉현 세무사의 알기쉬운 세금 이야기 ㉕
양도소득세, 어떻게 계산하나? [2]
부동산을 팔게 되면 양도소득세는 어떻게 계산하는가?
국세에 속하는 세금은 계산 절차가 복잡하고 여러 가지 증빙 서류를 필요로 하는 경우가 많다. 그래서 막상 세금신고를 할 때는 세무사 등 전문가에게 의뢰를 하게 된다. 세무대리인은 납세자의 설명과 납세자가 제공하는 여러 가지 증빙서류를 근거로 세금을 계산한다. 그러한 증빙서류를 제때에 확보해 두지 못하면 나중에 세금을 신고할 때 낭패를 보는 수가 있다.
따라서 세무 전문가가 아니더라도 세금이 계산되는 원리를 알아야 평소에 관련되는 증빙서류를 미리미리 확보해 둘 수가 있다. 그리고 부동산을 매매할 때도 세금을 줄이는 방법으로 그 시기를 조절할 수 있다.
오늘은 지난 12월 1일자 본지의 “양도소득세, 어떻게 계산하나[1]”을 보충하는 내용을 다루어 본다.
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액을 “양도차익”이라고 했다. 그리고 그 양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 거기에서 양도소득 기본공제(연 1회에 한하여 250만원)를 하면 과세표준이 된다.(맨 하단의 양도소득세 계산구조도 참조)
과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 되는데, 세율은 최저 6%에서 최고 75%까지 매우 다양하다.(아래 세율표 참조)
필요경비로 인정할 만한 것으로 어떤 것이 있을까?
- 취득세·등록세
- 법무사 수수료 등 등기비용, 중개수수료
- 샷시의 설치, 발코니 확장공사 비용
- 상하수도 배관공사, 난방시설 설치 및 교체비
- 소유권확보를 위한 소송비용 및 화해비용
- 장기할부조건 연부이자
- 경매취득시 유치권 변제금액
- 경략대금에 불포함된 대항력이 있는 전세보증금
- 토지개량을 위한 장애물 철거비용, 불법건축물 철거비용
- 매입 채권 매각차손금액
- 세무대행 수수료(양도소득세 신고서 작성 등)
그러나 필요경비에 해당되지 않는 경우도 있다. 필요경비에 해당되는 것은 주로 당해 부동산의 가치를 증대시키거나 의무이행 및 당연한 권리행사와 관련되는 것이 많다. 반면에 그 반대의 경우는 필요경비로 인정하지 않는다. 예를 들면 대항력 있는 전세보증금을 반환하는 경우는 필요경비가 되지만, 대항력 없는 보증금 반환액은 공제하지 않는다 아니다. 취득세의 납부지연 등 의무해태와 관련한 가산세나 연체료가 비용으로 인정받지 못하는 경우도 같은 원리다. 필요경비로 인정하지 않는 사례는 다음과 같다.
- 벽지·장판·도색 작업, 조명(샹들리에 등) 구입 비용
- 싱크대·주방기구 구입, 교체비용, 방수공사비
- 보일러 수리비, 외벽 옥상 도색작업비용
- (창)문유리 변기 타일 정화조·상하수도관 등 교체
- 조경 수목·가구·비품 구입대
- 건물의 재해복구비용 및 임차인 퇴거 보상비용
- 금융기관 대출금 지급이자 및 감정비용 · 해지비용
- 경매 취득시 세입자 명도비용
- 장기할부조건 연체이자 또는 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
- 아파트 중도금 선납 시 할인비용
- 취득세의 납부지연 가산세 · 연체료
- 토지의 하자를 이유로 지급한 비용
- 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금
다음은 장기보유특별공제에 관한 설명이다.
부동산 양도소득세를 계산하는 과정에서 양도소득금액 산정 시 보유기간이 3년 이상인 경우에 일정액을 공제하는 것이다. 이는 투기목적의 단기거래가 아닌 장기보유에 대하여 세부담을 덜어주기 위한 세제상의 장치이다.
보통 3년 이상 보유한 경우에 양도차익(양도금액에서 취득금액과 기타 필요경비을 공제한 금액) 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 총 30%까지 공제를 한다. 최고 30%를 모두 공제받으려면 15년 이상을 보유해야 한다.
그러나 1세대1주택이면서 고가주택(양도가액 9억원 이상) 사유로 인하여 양도소득세 과세대상이 되는 경우에는 공제율이 일반적인 경우보다는 훨씬 높다.
보유기간 3년 이상인 경우에 보유기간과 거주기간에 대하여 12%부터 1년당 각 4%씩 총 40%까지 공제가 되는데, 보유기간과 거주기간이 모두 10년 이상인 경우 80%까지 공제를 한다.
3년 이상 보유를 하였더라도 다음의 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
미등기전매, 조합원입주권, 국외자산, 조정대상지역 내의 다주택자인 경우, 고가의 1세대1주택에 대한 거주요건 2년 이상 미충족시 등이다.
양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 여기에 양도소득 기본공제 250만원(연 1회에 한함)을 빼면 과세표준이 된다. 그리고 과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 된다.
부동산 양도에 대한 양도소득세 세율구조는 매우 복잡하다. 보유기간이 2년 이상인 토지나 건물에 대해서는 일반적으로 누진방식(6%~45%)에 의한 기본세율을 적용한다. 그러나 2년 미만의 단기 보유인 경우에는 40%에서 70%가지 매우 높은 율의 단일 세율을 적용한다. 그러나 조정대상 지역의 다주택자에게는 주택이냐 3주택 이상이냐에 따라 기본세율에다 10%~30%P.를 가산하여 무거운 세금을 과세한다.
보유기간별, 주택수 등에 대한 세율표는 다음과 같다.
양도소득세 세율 적용시 누진세율 42%와 단일세율 40% 중 어느 쪽이 더 무거울까?
누진세율은 과세표준에 대하여 세율을 곱하는 것으로 끝나지 않고, 세율을 곱한 금액에 세율간 과도한 단차를 줄이기 위해 누진공제액이라는 것을 뺀다. 42% 세율을 적용하는 구간은 과세표준이 5억원 초과 10억원까지인데, 과세표준 5억 1원일 때 산출세액은 174,600,000원으로 실효세율이 34.9%에 해당한다. 과세표준이 10억원일 때는 실효세율이 38.4%이다. 그러나 단일 세율로 40%라면 40%가 바로 산출세액이다. 따라서 단일세율 40%가 누진세율 42%보다 무겁다.
* 이 글은 작성일 현재의 세법을 근거로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받기를 권장합니다(필자 주)
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