살다보면 누수로 피해를 입을 수도 있고, 우리 집의 누수로 다른 집에 피해를 줄 수도 있습니다.
누수는 집이 오래되서 일 수도 있고, 심한 한파로 배관이 동파되서있 수도 있습니다.
어떤 이유이던, 누수가 발생하면 누군가는 책임지고 수리를 해야 합니다.
이번 글은 누수가 발생했을 때, 하자처리와 비용부담의 주체에 대해 정리합니다.
누수처리 순서
- 누수발생 확인
- 누수원인 파악
- 누수의 원인을 파악합니다.
- 주택 전용부분에서 누수원인이 발생한 경우, 그 주택의 세입자 또는 임대인이 책임자입니다.
- 주택 공용부분에서 누수원인이 발생한 경우, 공동주택관리주체가 책임자입니다.
- 누수 하자처리
- 책임자가 누수공사를 진행합니다.
누수발생 확인
누수에 따라, 누수가 발생한 집만 누수피해를 입을 수도 있고 타인의 집이 피해를 입을 수도 있습니다.
누수가 발생했다면 누수원인이 발생한 것으로 예상되는 곳의 책임자에게 즉시 전달해야 합니다.
누수원인 파악
누수의 대표적인 원인
- 배관의 노후화로 인한 금, 파열 등
- 건물 내,외벽의 균열
- 지붕 또는 발코니의 방수층 균열
- 노후화된 샤시의 틈
누수는 전용부분, 공용부분 별로 주 발생 원인이 다릅니다.
전용부분 : 각 세대의 바닥, 벽, 창문 등
- 주요 원인 : 화장실, 싱크대, 보일러 누수
- 아래집 천장 누수인 경우 대부분 윗집의 누수가 원인입니다.
공용부분 : 외벽, 옥상, 지붕, 주차장, 놀이터
- 주요 원인 : 우수관, 외벽, 공용수도관, 공용화장실 배관 등에서 누수
- 탑층의 천장이 누수인 경우 옥상 누수가 원인입니다.
누수 하자처리
관련법령
관련법령의 경우, 민법 상의 내용이나 판례를 참고하였습니다.
민법이나 판례의 경우 실제사례와 조금씩은 차이점이 있으므로 아래 내용을 참고하시고 법률 전문가와 제대로 된 상담을 진행하시기 바랍니다.
민법 제623조 (임차인의 통지 의무)
주택의 누수가 발생하였다면 임차인은 임대인에게 즉시 알려야 합니다.
민법 제758조 (공작물 등의 점유자, 소유자의 책임)
주택의 누수로 타인의 주택에 피해를 주게 되면 하자처리 책임이 발생합니다.
주택의 누수가 발생하게 된 원인이 세입자에게 있다면 세입자에게 하자처리 책임이 있습니다.
세입자에게 원인이 없다면 임대인이 누수 발생에 대한 하자처리 책임이 있습니다.
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)
주택 매매 시 매매 목적물인 주택의 하자가 있을 경우, 민법 제 575조 1항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 매수인이 하자가 있는 것을 알았을 경우, 매수자는 매도자에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.
- 경매로 낙찰받은 주택의 경우, 낙찰자는 손해배상을 청구할 수 없습니다.
민법 제582조 (580조, 581조의 권리행사기간)
민법 580조에 따라 손해배상을 청구할 경우, 하자가 있음을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 15조 (공용부분의 변경)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 15조의2 (권리변동이 있는 공용부분의 변경)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 16조 (공용부분의 관리)
공용부분의 관리에 관한 사항은 관리회의에서 구분소유자의 의결에 따라 정해지는데
- 공용부분의 변경은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다.
- 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동이 있는 공용부분의 변경이 있다면 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다.
- 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다.
- 보존행위란, 공유물의 멸실이나 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적·법률적 행위를 말합니다.
판례 : 춘천지방법원 2015가소2651 (아파트 누수발생 하자로 인한 손해배상청구)
아파트를 매수한 직후 천장 등에 누수가 발생한 경우 매도인이 하자담보책임으로서 그 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 사례
판례 : 서울지법 동부지원 선고, 99가단22374 손해배상(기)
아파트 공용부분에서 발생한 누수원인의 경우, 윗층 소유주는 하자처리 책임 없다고 판단한 사례
전용부분 누수 처리에 대한 책임
- 탐지 및 수리비용에 대한 책임은 세입자 또는 임대인입니다.
- 세입자의 과실로 인한 누수가 아니라면 임대인이 수리해야 합니다.
- 매매 후 매매당시에 매수자가 알지 못했던 하자가 원인이 되어 누수가 발생했다면 누수 사실을 알게된 날로부터 6개월 내에 매도인에게 보상과 수리를 청구할 수 있습니다.
- 매도인이 이를 거부할 경우 매수인 측에서 우선 아랫집에 보상을 해준 후 매도인에게 소송을 통해 손해배상을 청구해야 합니다. 매도자는 매수자에 대한 손해배상이 명시되어 있을 뿐이고 수리에 대한 책임은 명시되어 있지 않기 때문입니다.
- 경매 낙찰된 집의 경우 낙찰자가 수리해야 합니다.
공용부분 누수 처리에 대한 책임
- 아파트의 경우 : 관리사무소에 연락하여 누수원인 점검요청을 하고 아파트 입주자 대표회의 또는 위탁관리업체에서 아파트 장기수선충당금 또는 단체 보험으로 처리합니다.
- 빌라의 경우 : 빌라의 경우에는 조금 복잡합니다.
- 관리주체가 있다면 관리주체에서 처리합니다. 하지만 빌라의 경우 관리주체가 없는 경우가 많습니다.
- 법을 기준으로 한다면 공용부분의 각 소유자, 즉 해당 동의 소유자들을 소집하여 돈을 모아 수리할 수 있습니다. 공용부분의 기본적인 관리, 변경은 소유자들의 의견을 모아 진행해야 하지만, 보존(유지를 위한 수리 등)에 대해서는 각 공유자가 할 수 있다고 되어 있습니다. 이에 따라 피해를 입은 집이 개인의 돈으로 누수처리를 하고, 해당 동 소유자들에게 지분에 따라 수리비를 청구할 수도 있습니다.
- 하지만 현실에서는 누수의 원인이 전용부분인지 공용부분인지 찾기 어렵고 원인을 증명하기 위해서는 사설업체의 판단이 아닌 법원에 감정자료를 제출할 수 있는 감정업체에서 원인을 찾아야 합니다. 때문에 비용 청구에 드는 시간과 비용이 수리 시간과 비용보다 많아질 수 있습니다. 그리고 누수는 계속 발생하고 있습니다.
- 때문에 일반적으로는 각 세대에서 자체 처리하는 경우가 많습니다.
빌라의 공용부분을 개인이 먼저 수리하고 후에 각 세대에 청구하기 위해서는 변호사의 자문을 먼저 받아보는 것이 좋습니다.
저의 경우자문 결과, 후 청구를 하기 위해서는 빌라 관리 주체 또는 관리를 주로 하는 세대에 누수 공사에 대해 선 조치 후 청구에 대해 협의한 협의서를 작성하는 것을 권하였습니다.
누수와 관련한 손해배상 청구시 위자료 청구도 일반적으로 병행하지만 이는 일반적으로는 인정되기 어렵다고 합니다.
누수공사 가격대
경기도의 경우, 2020년 12월 경기도 내 세대 누수공사 시장가격의 조사결과를 게시하였습니다.
누수공사 진행 시 발생하는 비용내역은 출장비, 탐지비용, 누수보수비로 나뉩니다.
그리고 그 공사의 총 가격은 시 별로 평균 30만원 ~ 100만원으로 조사되었습니다.
만약 누수공사를 해야 한다면 많으면 100만원 정도의 지출은 해야한다고 생각하셔야 합니다.
입주민이 누수 원인 찾던 중
공용배관 연결 부위 이탈 발견
5개 세대 한꺼번에 이탈
“관리주체의 귀책사유”
[아파트관리신문=조미정 기자] 입주민들이 아파트 누수 현상의 원인을 찾는 과정에서 적극적으로 응하지 않은 관리회사와 입주자대표회의에게 법원이 ‘선량한 관리자로서의 주의 의무’를 다하지 못한 과실 등의 이유로 수리비와 위자료를 해당 입주민에게 지급하라고 명했다.
서울북부지방법원(판사 김철환)은 2018년 2월 말경 누수가 발생한 A아파트 B호에 거주하는 입주민 C씨와 D씨가 이 아파트를 담당하는 관리회사 E사와 A아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “관리회사와 입주자대표회의는 연대해 입주민 2명에게 수리비와 위자료를 포함한 702만원을 배상하라”고 주문했다.
재판부에 따르면 C씨와 D씨는 자신들이 거주하는 A아파트 B호에서 발생한 누수의 원인을 찾기 위해 관리소장에게 누수원인을 찾아달라고 요청했으나 관리소장은 A아파트 입주자대표회의가 승인을 해주지 않아 원인을 찾을 수 없다고 했다.
C씨 등은 자비를 들여 2018년 3월부터 누수현상이 있는 층을 점검했고, 누수가 있는 층 벽면을 수리했으나 누수가 계속됐다.
이후 C씨 등은 A아파트 관리소장에게 누수 원인 확인을 재요청했고 관리소장은 각 세대의 계량기를 점검한 결과 각 세대에는 문제가 없는 것을 확인했음에도 세대별로 직접 알아서 처리하라고 하는 등 누수원인 확인 및 수리에 응하지 않았다. C씨 등은 A아파트 입주자대표회의에도 누수 문제 해결을 요구했으나 세대가 해결하라는 답변을 들었다.
2018년 9월경 입주민 C씨와 D씨는 새로운 누수업체를 선정해 누수 원인을 점검했고, 2018년 10월경 같은 라인에 수직으로 위치하는 5개 세대의 각 싱크대 배관과 공용 배관의 연결부위가 조금씩 이탈돼 있어 누수가 발생했다는 사실을 알게 됐다.
C씨 등은 “이 아파트 공용배관은 같은 라인 최상층부터 최하층까지 1자로 설치되는 배관과 그에 연결된 가지배관이 각 층에 수평으로 들어가는 구조였고, 누수 원인은 B호와 연결된 5개 세대에서 공용배관의 가지배관과 각 아파트 세대의 생활하수 배관의 연결부위가 한꺼번에 이탈됐기 때문이었다”고 설명했다.
또한 “A아파트 관리규약 제5조 제1항 [별표2]는 전용부분의 범위에 관해 규정하고 있는데, ‘배관·배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비’의 경우 ‘2세대 이상이 사용하는 배관·배선 등은 공용부분으로 한다’는 내용이 있다”면서 공용부분에서의 누수임을 강조했다.
재판부는 “A아파트에 설치된 공용배관은 아파트 관리규약상 2세대 이상이 사용하는 배관으로 공용부분이 맞다”고 인정했다. 이어서 “이탈의 원인이 공용부분의 하자인지 전용부분의 하자인지 판별하기는 어려우나 5개 세대의 생활하수 배관과 공용배관의 연결 부위가 한꺼번에 이탈된 점을 비춰 봤을 때 공용배관이 하자 또는 충격 등이 있어서 이탈된 것으로 추정된다”면서 관리주체의 귀책사유로 판단했다.
뿐만 아니라, 재판부는 관리소장에게 누수 발생 전후로 누수원인을 신속히 찾고 피해를 막지 못한 점, A아파트 입주자대표회의에게는 관리소장을 지시·감독하지 않고 손해를 확대시킨 점 등을 들어 “‘선량한 관리자로서의 주의의무’를 다하지 못한 과실을 물어 누수로 인해 입은 모든 손해를 배상할 책임이 있다”면서 “원고 C씨에게는 위자료 100만원을, 원고 D씨에게는 수리비 502만원과 위자료 100만원을 지급하라”고 판시했다.