2017년 이후 부동산 대책이 무려 수십 차례 발표된 사이 세법도 상당히 복잡해졌다. 물론 퇴로도 열려 있다. 내년 5월 9일까지는 다주택자 양도소득세 중과가 유예되고 비규제지역의 경우 장기보유특별공제도 적용돼 보유 기간에 따라 양도차액을 공제받아 세금 부담을 낮출 수 있다. 부동산 세금 종류별로 절세 비법을 알아봤다.
집을 살 때, 보유할 때, 팔 때 내는 각종 부동산 세금은 주택 수, 소유 구조 등에 따라 크게 아낄 수도, 더 낼 수도 있다. (매경DB)
▶집 살 때 내는 ‘취득세’
▷‘생애 최초’ 조건 없이 200만원 면제
부동산 시장이 얼어붙었지만 내집마련에 나서는 ‘예비 1주택자’ 수요는 꾸준하다. 처음으로 주택 매수에 나서는 무주택자라면 취득세를 100%(최대 200만원) 감면받을 수 있다.
현재는 부부 합산 연소득이 7000만원 이하인 가구가 생애 최초 취득세 감면 대상이다. 수도권 4억원, 비수도권 3억원 이하 주택을 매수하는 경우다. 주택 가격이 1억5000만원 이하인 경우 100%, 이를 초과하는 주택에는 취득세 50%가 감면되는 식이다.
새 정부는 6·21 대책을 통해 이를 ‘조건 없는 생애 최초 취득세 면제’로 개편한다. 개편안에 따르면 생애 최초로 주택을 구입할 때 연소득이나 주택 가격에 상관없이 최대 200만원까지 취득세가 면제된다. 다만 취득세 감면은 법 개정을 거쳐야 하는 사안이다. 대책 발표일(6월 21일) 이후 주택 취득분부터는 우선 기존 세율에 따라 취득세를 내고, 올 하반기 법 개정이 이뤄지고 나면 소급 적용받는 방식으로 차액을 돌려받으면 된다.
조정지역에서 2주택자가 된 경우, 2년 안에 기존 주택을 처분하면 다주택자에 적용되는 취득세 중과분을 내지 않아도 된다. 조정지역 2주택자에 적용되는 취득세율은 8%, 3주택이면 12%다. 2년 안에 주택 처분이 이뤄지면 1주택자로 전제돼 1.1~3.5%의 일반세율이 적용된다. 취득세율 중과는 주택 취득 이후의 주택 수가 기준이다. 현재는 조정지역에서 일시적 2주택자가 됐을 때, 원래 주택을 1년 안에 팔아야 취득세 중과를 면제받는다.
예컨대 1주택자가 10억원 주택을 추가로 구입한 경우를 가정해보자. 두 채 모두 조정지역에 있고, 전용면적이 85㎡를 초과하지 않을 때다. 이 경우 원래는 기존 주택 매도 시점이 1년을 넘기면 2주택자로 인정돼, 취득세 8000만원과 지방교육세 400만원 등 총 8400만원을 내야 했다. 그러나 이제는 2년 안에만 종전 주택을 팔면 취득세 3000만원과 지방교육세 300만원, 총 3300만원만 내면 된다. 지방교육세는 취득세율의 10%로 부과되므로, 1주택 취득세율이 적용될 경우 함께 줄어든다.
자녀에게 주택을 증여하려면 서둘러야 한다. 내년부터 증여 취득세의 과세표준이 시가표준에서 시가에 준하는 ‘시가인정액’으로 바뀌면서, 취득세가 대폭 높아질 수 있기 때문이다.
시가가 20억원이고 공시가격은 15억원인 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정해보자. 현재는 15억원을 기준으로 취득세를 매겨 취득세 5250만원, 지방교육세 450만원 등 총 5700만원을 내야 한다. 해를 넘겨 2023년 1월 1일 과세표준이 20억원 수준으로 적용되면, 7600만원의 취득세가 부과돼 2000만원 가까이 오르게 된다.
▶집을 갖고 있는 동안 ‘보유세’는
▷공동명의 적극 활용…단, 지분은 적절히
보유세(재산세+종부세)를 한 푼이라도 아끼는 전략은 높은 중과세율이 부과되는 종부세를 줄이는 게 핵심이다.
가장 기본적인 방법은 기왕 처분할 주택은 재산세와 종부세 부과 기준일인 6월 1일 이전에 파는 것. 이때 처분일은 잔금 지급일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이다. 또 투자 가치가 낮은 저가 주택이라면 매도하거나 증여를 해서라도 정리하는 것이 좋다. 취득세나 양도세를 아끼려면 공시가격 1억원 이하 저가 주택을 사는 게 도움이 되지만, 종부세를 매기는 주택 수 계산에는 저가 주택이라고 제외하는 예외 규정이 없어서다.
이외에 부부가 흔히 선택하는 방법은 집을 공동명의로 소유하거나, 집이 2채 이상인 경우 각각 한 채씩 나눠 소유하는 것이다. 다만 공동명의가 능사는 아니다. 주택 수와 가격, 소유 구조에 따라 종부세가 천차만별 달라지는 만큼 공동명의, 단독명의 중 유리한 쪽을 선택해야 한다.
첫 번째 사례로 서울에 공시가격 20억원, 4억원의 집 2채를 가진 부부가 있다. 2채 모두 서울에 위치한 만큼 가구 수로 따지면 조정지역 2주택자에 해당한다. 현재 종부세법에서 조정지역 2주택자는 3주택자 이상과 똑같이 종부세가 중과된다. 2주택 이하인 일반과세는 조정지역 외 2주택이나, 조정지역 1주택에 비조정지역 1주택일 경우를 의미한다. 단순 계산을 위해 지난 6월 22일 발표된 종부세 공정시장가액비율 개편안(100% → 60%)은 반영하지 않았다.
① 우선 남편이 20억원, 부인이 4억원인 집을 하나씩 소유하고 있을 경우 부인은 종부세 부과 대상에서 빠진다. 부인 소유 주택 공시지가가 6억원을 넘지 않아 종부세 부과 대상이 아니기 때문이다. 남편이 보유한 공시가격 20억원 주택만 종부세가 부과되는데, 이때 인별 과세인 만큼 3주택자가 아닌 일반과세 세율을 적용받는다.
다만, 공제 한도는 인별이 아닌 가구별로 계산되는 만큼 1가구 2주택인 6억원으로 산정된다. 공시가격 20억원에서 공제 한도 6억원을 제한 14억원이 종부세 산정 금액이 된다는 의미다. 14억원에 중과세율 1.6%(표 참고)가 적용되면 2240만원 안팎의 종부세가 부과된다.
② 최악은 부부 중 한 사람이 단독명의로 2채를 보유하고 있는 경우다. 2채의 공시가격을 합한 24억원에서 공제 한도를 뺀 18억원이 종부세 산정 금액이다. 여기에 3주택자 세율을 적용하면 부담해야 할 종부세가 6500만원 가까이 된다. 무려 3.6%(과표 12억~50억원)의 중과세율이 적용되기 때문이다.
③ 2채를 각각 50%씩 나눠 공동명의로 소유한다면 어떨까. 남편과 부인이 보유한 공시가격은 각각 12억원(10억원+2억원)이고 공제 한도 6억원을 제외한 6억원씩이 종부세 부과 대상이다. 이때 두 명 모두 조정지역 2주택자인 만큼 둘 다 3주택자 세율(1.6%)을 적용받는다. 이때 부부는 각자 종부세를 960만원가량, 총 금액 1920만원가량을 내야 한다.
결론적으로 이 부부의 경우에는 남편과 부인이 2채를 각각 절반씩 나눠 공동명의로 소유(③)해야 2채 모두 한 사람이 단독 소유할 때(②)보다 종부세를 4500만원가량 아낄 수 있었다.
두 번째 사례의 경우는 남편과 부인이 각각 한 채씩 소유하는 게 유리한 경우다. 이 부부 역시 서울에 집을 2채 보유하고 있다. 2채 모두 공시가격은 각각 8억원, 10억원이다.
ⓐ 남편과 부인이 집을 하나씩 소유할 경우 두 사람은 각자 공제 한도 6억원을 제외한 2억원, 4억원에 대해서만 종부세를 내면 된다. 이 경우 일반세율 1.2%가 적용돼 남편과 아내 각각 240만원, 480만원 총 720만원을 종부세로 낸다.
ⓑ 부부 중 한 사람이 단독명의로 2채를 보유한다면 2채의 공시가격을 합한 16억원에서 공제 한도를 제외한 10억원에 대해 종부세를 내야 한다. 여기에 3주택자 세율을 적용했을 때 부부가 낼 종부세 합계는 2200만원이다.
ⓒ 2채를 각각 50%씩 공동명의로 나눈다면 각각 공시가격 9억원(4억원+5억원)을 보유하게 된다. 여기서 각각 공제 한도를 제외한 3억원이 종부세 부과 대상이다. 두 사람은 1.2%의 종부세율을 적용받아 각각 360만원씩, 총 720만원을 종부세로 내게 된다.
두 번째 부부의 경우에는 남편과 부인이 집을 하나씩 소유(ⓐ)하거나 2채를 각각 50%씩 공동명의로 나누는 게 종부세를 줄이는 데 도움이 된다.
정확한 종부세액은 오는 7월 21일 정부가 발표할 세법 개정안에 담길 종부세 과세 공제 금액과 공정시장가액비율, 종부세율 등에 따라 달라질 예정이다. 또 주택 수를 기준으로 하던 종부세 과세 체계를 아예 가액 기준으로 전환하겠다는 정부 방침이 현실화될 가능성도 염두에 둬야 한다.
▶팔 때 내는 ‘양도세’ 아끼려면
▷다주택자도 ‘상생임대인’ 살펴볼 만
1주택자라면 서울 등 조정지역에서 주택을 양도할 때 일정 요건에 따라 양도세를 면제받을 수 있다. 조정지역에 있는 주택은 2년 이상 보유하면서 보유 중 거주 기간도 2년이 넘어야 한다. 다만 1주택자더라도 12억원이 넘는 고가 주택을 양도할 때는 초과분 양도 차익에 대해 과세된다.
1주택자는 장기보유특별공제 혜택도 톡톡히 누릴 수 있다. 보유 기간 1년당 4%를 곱한 것과 거주 기간 1년당 4%를 곱한 것을 더한 만큼 양도세를 공제받을 수 있다. 2년 이상 거주했을 때부터 공제 대상이고, 보유 기간과 거주 기간 각각 최대 10년씩, 80%가 공제 한도다. 원래는 보유 기간에 2%를 곱한 만큼 최대 30%만 공제받는다.
‘상생임대인’ 제도를 활용한다면 거주 없이 임대만 해도 양도세를 면제받을 수 있다. 상생임대인은 직전 임대차 대비 임대료 인상폭을 5% 이내로 신규 계약을 체결한 1주택자 임대인을 가리킨다. 상생임대인은 거주 없이 임대만 해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 부동산 업계 관계자는 “재개발 투자를 염두에 두고 있다면 상생임대인 제도를 활용해 양도세를 아껴볼 만하다. 재개발은 거주환경이 좋지 않아, 투자자가 보유하면서 실거주하기보다는 임대를 주고 임대료도 잘 오르지 않기 때문”이라고 말한다.
상생임대인은 1주택자 장기보유특별공제 요건도 비교적 널널하다. 이 공제 역시 원래는 2년 이상 거주해야만 받을 수 있지만 상생임대인의 경우 거주 없이 공제받을 수 있다. 참고로 다주택자여도 상생임대차 계약을 일단 체결한 뒤 주택 양도 시점까지 1주택자가 되면 비과세를 받을 수 있다. 상생임대인을 대상으로 한 혜택은 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다.
다주택자라면 양도세 중과 배제 기간 동안 가격 상승 여력이 낮거나 대출이 부담스러운 매물을 정리하는 것도 생각해봄직하다. 2023년 5월 9일까지 2주택자 20%, 3주택자 이상 30%에 달하는 다주택자의 양도세 중과가 한시적으로 유예되고 있다. 예컨대 지방과 수도권에 위치한 아파트를 여럿 소유하고 있다면, 지방 아파트를 우선 정리해 양도세 중과를 피하고 양도 차익이 높은 수도권 아파트를 마지막에 양도해 1주택자 양도세 비과세 혜택까지 노려볼 수 있을 테다.
매도가 부담스럽다면 자녀에게 ‘부담부 증여’를 통한 양도세 절세도 생각해볼 만하다. 부담부 증여는 주택을 증여할 때 소유권과 함께 전세보증금이나 대출 등의 채무도 같이 승계하는 것이다. 증여받는 사람은 채무를 제외한 금액으로 증여세가 계산된다. 채무에 대해서는 증여자가 양도세를 물게 된다.
시가 10억원의 주택에 전세보증금이 6억원, 대출금이 2억원 있다고 가정해보자. 이를 자녀에게 부담부 증여를 하면 증여재산가액은 시가 10억원에서 총부채 8억원을 제외한 2억원이 된다. 자녀는 2억원에 대해서만 증여세를 물고, 부모는 8억원에 대해 양도세를 부담하게 된다는 것이다. 다만 부담부 증여 시 증여자의 보유 주택 수나 1주택자 비과세 여부 등에 따라 유불리가 달라질 수 있기 때문에 사전에 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.
[정다운 기자, 윤은별 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제2168호 (2022.07.20~2022.07.26일자) 기사입니다]
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